4.1 Pertinencia y principios

Dos son los sistemas en función de los cuales puede practicarse la valuación de predios urbanos: el individual y el colectivo. El primero, usado para fines especiales que exigen un gran nivel de precisión, es un proceso altamente detallado, de altos costos y que demanda tiempos considerables; sin embargo, se produce en condiciones muy favorables, pues los propietarios facilitan toda la información.

Tratándose de la valuación de todos los predios de una ciudad como tarea de responsabilidad pública en materia de catastros inmobiliarios, la valuación individual no es aplicable por limitaciones institucionales en cuanto a recursos humanos, económicos y de tiempo, y por la renuencia de los propietarios para facilitar la información, dadas sus implicaciones tributarias.

En este contexto, la administración pública debe recurrir al sistema de valuación colectiva de predios urbanos en sus componentes de suelo y edificación, pues constituye la aplicación de un sistema eficiente, productivo, preciso y de bajo costo que requiere en particular el uso de técnicas que garanticen avalúos uniformes y compensados, observando los principios generalmente recomendados para esta tarea: equidad, transparencia, finalidad, prudencia, objetividad, eficiencia, mayor y mejor uso, anticipación, desagregación y trazabilidad (^{Erba, 2013}).

4.2 Fases de la valuación colectiva del suelo urbano

Partiendo del enfoque generalmente aceptado en los sistemas de valuación colectiva, de que el precio de un lote urbano o parcela está determinado por factores exógenos y endógenos, así como por el comportamiento del mercado, su proceso de valuación tiene dos fases claramente identificadas. Por una parte, la determinación del llamado precio unitario base (PUB), que responde a los factores exógenos y al mercado, y cuya identificación, correlación y cuantificación dependen del método de valuación seleccionado, que en los más rigurosos se consideran el uso y el grado de ocupación del suelo, las infraestructuras, los equipamientos, la política urbana y la estratificación social, entre otros. A su vez, los factores endógenos están relacionados con las características físico-espaciales del lote para acoger usos urbanos y sus espacios construidos, tales como: localización en la manzana, fondo, relieve, forma, tamaño, frente, geomorfología, afectación municipal, etc. Estos factores, en conjunto, dan lugar a un coeficiente de modificación (Cm) del PUB que permite obtener el precio unitario real (PUR), que es igual al producto de Cm por PUB, con el cual se calcula el avalúo del lote. Así, se centrará la atención específicamente en la determinación del PUB, proponiendo el método de las rentas del suelo capitalizadas.

4.3 Unidad espacial de valuación

En general, la valuación colectiva del suelo urbano tiene como unidad espacial para su determinación a la manzana (^{Osorio Chávez, 2016}; ^{Hernández, 1990}), la cual, como demuestra la experiencia, ofrece algunas bondades de carácter operativo, más allá de la rigurosidad y objetividad del método aplicado, a más de ser reconocida como “la célula mínima a partir de la cual puede inferirse la estructura básica del tejido urbano de la ciudad” (^{Vecslir y Kozak, 2013}, p. 149) y sobre la cual conviene realizar las siguientes precisiones. Da viabilidad técnica al sistema de valuación colectiva y concretamente al cálculo del PUB, con una notable precisión de la información requerida para el efecto en relación a las características de los predios, tanto de aquellas que es posible levantar para todas las manzanas, incluso con exactitud -el uso de suelo, por ejemplo-, cuanto de aquellas que deben deducirse de las manzanas próximas que adquieren la condición de muestra (los precios del suelo correspondientes a la oferta de mercado, por ejemplo).

De esta manera, se evita recurrir al levantamiento de información a nivel de predio - que conduciría a la valuación individual-, y es posible eludir niveles espaciales mayores, como los clásicos sectores o zonas, esto es, grupos de manzanas definidas con uno o varios criterios que restan precisión a la información con respecto a los predios y, en consecuencia, a la confiabilidad a los resultados.

4.4 Determinación del precio unitario base por el método de las rentas del suelo capitalizadas (MRSC)

El MRSC parte de relacionar tres expresiones de la ciudad: la estructura espacial de los usos de suelo, el mercado de suelo urbano, y el capital fijo incorporado al suelo en infraestructuras y equipamientos de servicios públicos, como veremos a continuación.

La estructura espacial de usos de suelo crea las condiciones materiales para la valorización económica de este recurso, pero ella es también el resultado de la competencia de usos que genera el mercado y que, por tanto, en cada momento el suelo tiende a destinarse a aquellos que más lo valorizan. En consecuencia, el uso y la renta del suelo se afectan mutuamente dando lugar a un juego de mercado cuyo funcionamiento genera una serie de alteraciones en los propios montos de renta y, por tanto, del precio del suelo, por lo general elevándolos, incluso a extremos que distorsionan sus propias lógicas.

El capital incorporado al suelo en infraestructuras y equipamientos forma parte del precio del suelo e incide en la conformación de la estructura espacial de usos de suelo, pues constituye el soporte material de las actividades socioeconómicas de la ciudad, adquiriendo incluso especificidades en función de éstas.

Este mismo capital debe ser relacionado igualmente con los montos globales de rentas capitalizadas en términos de rentabilidad, ya que éstas constituyen los beneficios que obtiene la propiedad privada sobre el suelo a partir de inversiones públicas y de la sociedad.

En cuanto a la información disponible o susceptible de levantamiento, convendrá tener presente que, del mercado de suelo, únicamente es posible obtener los precios dados por su oferta y conformados básicamente por la adición de las rentas del suelo capitalizadas, que en rigor corresponden a los montos esperados por los propietarios de suelo. Además, la estructura espacial de usos de suelo es susceptible de representación con un nivel de detalle que permite identificar razonablemente las rentas secundarias que se están generando en cada manzana; se reconoce que ellas tienen expresiones espaciales continuas, o más o menos dispersas, y que por tanto rebasan la dimensión de una manzana. Por último, el capital fijo incorporado con respecto a cada manzana por infraestructuras y equipamientos es igualmente susceptible de estimación, incluso lo suficientemente precisa para evidenciar semejanzas y diferencias entre ellas.

Bajo estas relaciones y condiciones, y puesto que se trata de valuar el suelo, es necesario generar una correlación entre las magnitudes económicas disponibles o susceptibles de cálculo desde la perspectiva de la valuación colectiva, que permita finalmente obtener el precio del suelo por manzana o PUB. La Figura 2 explicita la concepción general del método de valuación que se propone.

Fuente: Elaboración propia.

Figura 2 Esquema del MRSC para la valuación colectiva del suelo urbano 

Para el discernimiento de tal correlación se parte de la expresión matemática básica por la cual la magnitud de las rentas del suelo (R) determina el precio (P), pues éste es el resultado de su capitalización a base de una tasa de interés (i) que depende de la tasa media de mercado. Por tanto, P asume la expresión [1] del Cuadro 1 que muestra en forma simplificada la correlación renta y precio del suelo; sin embargo, por la complejidad que entraña la cuantificación de las distintas rentas, se debe considerar que el precio del suelo expresa y adiciona sus respectivas capitalizaciones, las cuales, por la información disponible, corresponden a la oferta del mercado. Por tanto, haciendo R/i = RC = monto global de rentas capitalizadas y considerando el capital fijo incorporado en infraestructuras y equipamientos de servicios públicos (K), se tiene para el cálculo del precio del suelo la expresión [2].

Es posible descomponer RC al menos en dos partes: la renta absoluta urbana capitalizada (RAUC), que tiende a ser un mismo monto en todas las manzanas; y la renta secundaria capitalizada (RSC) correspondiente a cada manzana, como única renta existente en ellas o como producto de la predominancia resultante de la imbricación competitiva con otras rentas secundarias, obteniendo la expresión [3], la cual requiere una nueva consideración para el caso de las manzanas que adicionalmente soporten la renta primaria diferencial tipo 2 (RPDT2), asumiendo la forma [4].

La función más general es lineal creciente y de pendiente 1, que mantiene RAUC y K constantes -como cabe esperar dentro de ciertos límites temporales-, y muestra que, si aumenta RSC, también lo hace P en la misma magnitud. Es importante observar que, cuando RSC es cero, P se reduce a la suma de K y RAUC, es decir, no hay generación de renta secundaria alguna, escenario que correspondería, por ejemplo, a los suelos en transición de rural a urbano, o a los suelos poco útiles para la urbanización por limitaciones naturales. Por último, si RSC y RAUC es cero, entonces P = K, lo cual ocurriría en ciudades en las cuales el suelo es aprovechado como un recurso natural que no tiene más valor de cambio que el referido al capital invertido en infraestructuras y equipamientos.

Si bien los componentes del precio del suelo podrían asumir los más diversos valores producto de sus lógicas específicas, dando lugar asimismo a una diversidad de correlaciones con el precio del suelo, en el caso concreto de K, dado que no necesariamente todo incremento de este capital supone finalmente un aumento del precio del suelo, se prefiguran tres posibles escenarios:

Primer escenario. El aumento de K no incide en las actividades socioeconómicas -usos de suelo- de las manzanas que configuran su área de influencia, concretamente en aquellas en torno a las cuales se genera la RSC como resultado de la imbricación competitiva de rentas, y en consecuencia el precio apenas se incrementaría en el monto incorporado de K. Ilustrarían esta situación, por ejemplo, la dotación de equipamientos menores en áreas ya consolidadas de la ciudad o la sustitución de redes de servicios públicos. Entonces si P’ es el nuevo precio del suelo y ΔK el incremento del capital, P’ adquiere la expresión [5] del Cuadro 1.

Segundo escenario. El incremento de K incide positivamente en las actividades socioeconómicas en referencia y en consecuencia se incrementa RSC, provocando a su vez el aumento de P a más del correspondiente a K; las constataciones empíricas demuestran que cuando se trata de la ejecución de obras de infraestructura o equipamiento en el suelo de expansión urbana, y de la construcción y operación de equipamientos de amplia cobertura, incluso en áreas ya consolidadas, por ejemplo, los precios del suelo sufren alzas significativas que podrían atribuirse a la generación o incremento de rentas diferenciales de vivienda, o también a fuertes renovaciones de tales bienes en áreas centrales, que pueden redundar en el incremento de rentas diferenciales de comercio, por ejemplo. Si ΔRSC es la variación de la renta, que en este caso supone un aumento, se tiene la expresión [6] del Cuadro 1.

Tercer escenario. Finalmente, se tiene que el aumento de K se traduce en la reducción de la RSC. Ilustra esta situación la ejecución de ciertas obras viales que limitan el acceso a las manzanas comprendidas en su área de influencia o deterioran la calidad ambiental de ésta, afectando a las actividades socioeconómicas allí existentes. Siendo ΔRSC la variación de la renta, que en este caso genera una disminución, entonces P’ asume la expresión [7] del Cuadro 1.

Al relacionar el monto global de las rentas capitalizadas (RC) con el capital incorporado en forma de infraestructuras y equipamientos de servicios públicos (K), es posible obtener la tasa de rentas capitalizadas (t) con la expresión [8] del Cuadro 1.

Esta función se observa en la Figura 3, en la que K es variable independiente y RC constante. Se trata de una función de la forma f(x) = a/x, que tiene como asíntotas a los dos ejes del plano cartesiano; por tanto, manzanas con un mismo monto de RC pueden tener diferentes valores de K y, en consecuencia, muy distintos niveles de t, observando las condiciones: a mayor K, menor t, y a menor K, mayor t.

Fuente: Elaboración propia.

Figura 3 Modelo para la determinación de la tasa de rentas capitalizadas sobre K, por manzana. RC constante 

Si K es igual a RC, entonces t es igual a 100, pero puesto que generalmente en la mayoría de manzanas de una ciudad K es menor a RC, los niveles de t serán mayores a 100, y en algunas, como las que forman parte de las centralidades de comercio y servicios, alcanzará varias centenas; pero también para aquellas que se encuentran en la periferia urbana y en las que por varios motivos y durante tiempos prolongados, las inversiones de capital son muy menores a la media y sus rentas capitalizadas las rebasan ampliamente. Si K es mayor a RC, entonces t es menor a 100, rentabilidad que correspondería, por ejemplo, a los ya señalados suelos o manzanas en transición de rural a urbano, o en su caso poco útiles para la urbanización por limitaciones naturales para este aprovechamiento.

Observando la familia de funciones construida variando RC, se determina que las manzanas con un mismo valor de K pueden sostener diferentes montos de rentas capitalizadas, y t, en consecuencia, variará dependiendo de los montos de éstas; la Figura 3 ilustra cómo las diferencias de t son directamente proporcionales a las que presentan las RC.

En el tiempo, grupos de manzanas podrían incrementar sus RC manteniendo K y las diferencias entre los valores de t seguirán las proporciones ya señaladas. Pero más allá del análisis matemático, no cabe duda que este comportamiento es propio de las situaciones en las que siendo constante el capital invertido en infraestructuras y equipamientos, sube el precio del suelo por cambios o renovaciones de los usos de suelo existentes que dan paso a otros más rentables, generadores de mayores montos de rentas secundarias capitalizadas; en este sentido, quizás el ejemplo más paradigmático sea el que ocurre con determinadas zonas residenciales transformadas en comerciales.

Así, la determinación de esta tasa de rentas capitalizadas sobre K es significativa en la valuación del suelo y sobre todo para los sistemas masivos o colectivos, pues permite evidenciar la rentabilidad que procura en una determinada manzana la inversión en infraestructuras y equipamientos a la propiedad del suelo, particularmente en términos de las rentas secundarias capitalizadas y que en gran medida determinan su precio. Además, posibilita comparar tal rentabilidad entre manzanas, rentas secundarias y usos de suelo a los que éstas se hallan asociadas, y más aún, en el interior de una misma ciudad y de una misma renta secundaria capitalizada, diferentes niveles de rentabilidad en medio incluso de inversiones semejantes en infraestructuras y equipamientos. Estas consideraciones ratifican varios enunciados de la teoría de la renta del suelo urbano aplicada en este trabajo; y, por último, permiten abrir un nuevo enfoque para la recreación de las políticas públicas tributarias referidas a la propiedad inmueble urbana -concretamente, en el caso de Ecuador, al impuesto predial urbano y a las contribuciones especiales de mejoras-, otorgándoles más transparencia, objetividad y justicia, si son motivo de determinación en función de estas tasas de rentas capitalizadas.

Finalmente, conviene analizar el comportamiento de t con RC variable y K constante (Figura 4). La función que se obtiene es lineal y se intercepta con el origen -ratificando que cuando RC es cero, t igualmente lo es-; así, manzanas con un mismo valor de K pueden tener diferentes montos de RC y por tanto distintos niveles de t, pero en este caso observando las condiciones: a mayor RC, mayor t, y a menor RC, menor t. La familia de funciones construida variando K, explicita que las manzanas con un mismo monto de RC pueden sostener diferentes valores de K, y t en consecuencia variará esta vez condicionada por estos valores.

Fuente: Elaboración propia.

Figura 4 Modelo para la determinación de la tasa de rentas capitalizadas sobre K (constante) por manzana 

Los modelos propuestos para el cálculo del precio del suelo por manzana y la tasa de renta tienen el carácter de estáticos, y en esta medida son útiles para la valuación colectiva del suelo urbano con fines de la administración municipal, pues su aplicación se produce en un momento o coyuntura de las tres expresiones de la ciudad consideradas para el efecto. La operativización de este método de valuación del suelo se explicita en la Figura 5, en tanto que el detalle de los procedimientos para los respectivos cálculos se describe en el Cuadro 2.

^a Suma del capital incorporado -o avalúo de la obra física existente-, por metro cuadrado de manzana, debido a las infraestructuras existentes en su perímetro y a los equipamientos de cuyas áreas de influencia forman parte. ^b Se establecerá levantando el uso del suelo por manzana con la mayor desagregación para facilitar el análisis geoespacial. ^c La EUS orientará la cobertura espacial y densidad del levantamiento de P, cuya interpolación permitirá su estimación para todas las manzanas. ^d Se calculará con los P del borde de la ciudad y con valores de K cercanos a cero. ^e Su identificación se apoyará en la EUS y su cuantificación observará que RSC = P - (K+ RAUC), y puesto que es esperable más de un monto de RSC para una misma manzana, los mínimos y máximos definitivos se establecerán considerando la significación espacial de cada uno de ellos. ^f PUB = K+ RAUC + RSC. ^g t (tasa de rentas capitalizadas sobre K): t= 100 (RAUC+RSC)/K. Fuente: Elaboración propia.

Figura 5 Flujograma para la valuación del suelo urbano por manzana 

5.1 Estructura espacial de los usos de suelo en la ciudad

Puesto que la ciudad es en gran medida un fenómeno económico, en ésta se conforma una estructura espacial de usos de suelo que constituye la expresión de los distintos condicionamientos espaciales de las actividades económicas a las cuales se vincula la población, y de sus clases o categorías de residencia. Así, tal estructura se halla influenciada significativamente por la base económica urbana a la cual expresa.

Hay un orden ciertamente sustancial atrás del cual, a nivel sensorial, puede figurarse una distribución al azar de los usos de suelo y de la población que éstos conllevan. La estructura espacial de los usos de suelo evidencia la localización de las actividades socioeconómicas en la ciudad, la cual es el resultado de la síntesis no lineal de múltiples variables que entran en juego en las decisiones de los agentes. De esta manera, expresa el acumulado de muchas decisiones y acciones realizadas por la población y sus organizaciones, que giran en torno a la combinación más favorable de dos variables: localización y cantidad de espacio.

En tanto resultado de un proceso histórico de formación, la estructura de usos ha ido respondiendo a unas demandas que cambian constantemente, pero en la que ha intervenido también el Estado con cargo al interés público. En otros términos, se produce y reproduce como resultado de las múltiples decisiones de la población en función de sus lógicas e intereses, no necesariamente concertadas y no siempre coincidentes con los intereses colectivos. Estas decisiones de los agentes pueden contrariar las propias determinaciones de planificación, poniéndolas en crisis y estructurando, en la práctica, nuevas políticas urbanas¹ que terminan incidiendo en la propia estructura espacial de los usos de suelo.

La jerarquía y los roles que cada zona de la ciudad termine alcanzando, determinará la mayor o menor presencia de las actividades económicas y de población, lo que repercutirá en la estructura espacial de sus usos de suelo y del conjunto, y en consecuencia en la proporción de suelo destinada a tales actividades y sus categorías.

Las centralidades constituyen características esenciales de la estructura espacial de los usos de suelo y expresan los modos en los que se establecen las relaciones entre las actividades económicas y los vínculos internos de cada una de éstas. La competencia entre actividades lleva a que se busquen y aíslen en aquellas zonas de la ciudad en las que encuentran condiciones óptimas para su funcionamiento; como consecuencia de esto, son capaces de excluir a todos los otros emplazamientos posibles, incluyendo a determinados segmentos de la población.

5.1.1. Centralidades de comercio y servicios

Se entenderá la centralidad como “el espacio urbano que concentra, con el más alto grado de densidad” (^{Beuf, 2020}, p. 132) unidades de usos de suelo² asociados al comercio y servicios. Si bien su especialización funcional es un análisis complementario que muestra la diversidad y dominancia respecto a su tipología, en términos espaciales no influye en la demarcación de estas centralidades. Es así como, para una misma centralidad, valores altos de densidad y diversidad reflejarán fuerte concentración de usos de gran diversidad, o, por el contrario, valores altos de densidad y bajos de diversidad tenderán a develar zonas especializadas en la ciudad.

Frente a una distribución de usos en la ciudad caracterizada por una notable y cada vez mayor entropía (^{Kunz, 2003}), el proceso seguido, más que una delimitación de zonas, contempla la identificación de manzanas³ que presentan mayor cantidad de unidades de uso de suelo en un área física determinada (unidades de uso/hectárea), es decir, un uso intensivo del suelo. Son espacios en los que una alta densidad refleja mayores posibilidades de que los usuarios no precisen realizar grandes desplazamientos. En cambio, allí donde la densidad es menor, la población se ve obligada a desplazarse para satisfacer las mismas necesidades.

Una de las desventajas de la densidad es la potencial distorsión de los datos cuando las superficies son fracciones de la unidad espacial considerada (superficies menores a una hectárea), dado que, aunque existiera una sola unidad de uso en una manzana, en términos absolutos la densidad resultante puede llegar a indicar una centralidad en donde no lo es. La existencia de una unidad de uso en una manzana no define abundancia, por lo que es pertinente, en este escenario, tener en cuenta el tamaño absoluto de las unidades.

De ahí que una manzana configura una centralidad cuando el número y la densidad de unidades de uso de suelo superan el número promedio de unidades N-=11.84 y la densidad D-=13.61 media de toda la ciudad, o en su defecto, el número promedio de unidades NT-=4.45 y la densidad media DT-=4.45 de la zona de transición -centralidades de menor jerarquía-. Adicionalmente, se incorporan los ejes de comercio y servicios generados en torno a tramos viales -ubicados muchas veces en centralidades-, en los que se aprovecha el tránsito de una demanda potencial.

Como se aprecia en la Figura 6, en Cuenca la tendencia ha sido la coincidencia de la localización del centro económico con el centro histórico, pero a medida que ha crecido la ciudad, han emergido nuevas centralidades que acercan cada vez más las actividades a los mercados. En torno a ellas, y semejante a los círculos concéntricos de Burgess, se evidencia una zona de transición en la que la residencia está siendo desplazada por aprovechamientos no residenciales, concretamente concentraciones de comercio y servicios de menor grado de significación en el contexto de la ciudad.

Fuente: Elaboración propia.

Figura 6 Ciudad de Cuenca: estructura espacial de los usos de suelo 

5.2. Edificación en altura⁴

Una de las expresiones espaciales de los usos de suelo cuando éstos alcanzan densidades que demandan mayor espacio construido es la edificación en altura. En Cuenca su presencia se produce en los últimos veinte años de forma predominantemente dispersa -con muy pocas tendencias a la concentración-, sobre todo próximas o como parte de las centralidades de comercio y servicios y en las zonas de vivienda de estratos sociales altos, exceptuándose el Centro Histórico por restricciones normativas (Figura 7).

Fuente: Elaboración propia.

Figura 7 Ciudad de Cuenca: tendencias de localización de edificaciones en altura 

5.3. Mercado de suelo urbano

Se levantaron 1 516 datos del área urbana y 127 del suelo rural próximo al límite urbano que cumplen dos condiciones: son de la misma naturaleza, es decir, son valores de mercado, no de cambio; y su localización geográfica está directamente relacionada con la estructura espacial de los usos de suelo. Esto obliga a superar la visión de una muestra estratificada, recurriendo a toda la oferta disponible en el mercado, identificada tanto por recorridos de campo, como la información al respecto publicada en redes sociales, páginas electrónicas de inmobiliarias y prensa escrita. Una vez georreferenciados, se aplica a los propietarios u ofertantes una entrevista estructurada para obtener información necesaria para el cálculo del precio de suelo por metro cuadrado, diferenciando registros de predios sin edificación, con edificación o propiedad horizontal, con el objetivo de excluir, de ser el caso, el valor de la construcción, cuyo cálculo se realiza considerando sus características particulares para posteriormente ejecutar el método residual a partir del año del inmueble y la tasa de depreciación anual.

Debido a que no todos los datos obtenidos del mercado tienen una relación unívoca con las unidades de análisis (un dato por manzana), se recurre a un método de interpolación que permita obtener una superficie continua en la que sean conocidos todos los precios de la ciudad. Sin embargo, existen varios cuestionamientos sobre la efectividad de los métodos convencionales de interpolación para modelar y predecir los precios del suelo (^{Hu et al., 2013}), siendo necesario, para su selección, precisar cuál es el objetivo de ese modelamiento.

Al requerirse correlacionar el comportamiento de los precios con la estructura espacial de los usos de suelo, el método a emplearse debe mostrar tendencias muy similares a la original, proporcionando una impresión de singularidad directa sin características suavizadas (^{Hu et al., 2012}; ²⁰¹³), lo que resulta útil ya que la extracción de datos atípicos es posterior, tal como se indica más adelante.

De ahí que el cómo se muestran los datos originales tomados en campo es fundamental para seleccionar el método de interpolación más apropiado, teniendo entonces como referencia una distribución asimétrica positiva, mayor acumulación de frecuencias menores a la media, y valores muy concentrados respecto a ésta -distribución leptocúrtica- (Cuadro 2). Estas premisas conducen a optar como herramientas de interpolación el IDW (ponderación de distancia inversa) y el Kriging, frecuentemente empleados en la valuación del suelo (^{Arias, 2019}; ^{Marin Mamani et al., 2021}). Los resultados obtenidos de la aplicación de ambos métodos (Cuadro 3) muestran que el IDW (Figura 8) se acerca mucho más a lo que ocurre con los precios del suelo en la ciudad, conservando además las singularidades resultantes, en algunos casos, de distorsiones del mercado.

Fuente: Elaboración propia.

Figura 8 Ciudad de Cuenca: precios del suelo dados por el mercado 

Vistos los precios del suelo en la ciudad en su conjunto (Figura 8), su conformación responde fuertemente a la localización y especialización funcional de las centralidades de comercios y servicios, convirtiéndose en sus mayores ejes vertebradores.

Vale precisar que la interpolación genera una representación discreta del espacio urbano compuesto por una cuadrícula de celdas iguales, cada una de las cuales puede verse como una unidad de superficie de la manzana, caracterizada por dos variables: la manzana a la que pertenece y el precio del suelo. Cada celda se convierte en una unidad de superficie que juega un rol importante en la etapa de cuantificación de las rentas secundarias capitalizadas, como se verá más adelante.

5.4. Capital fijo incorporado al suelo en infraestructuras y equipamientos

Por una parte, con la información proveniente de las empresas que proveen los servicios básicos se realiza el cálculo del costo unitario por metro lineal de cada infraestructura, el cual se prorratea al área atendida -establecida en función de franjas de cobertura-, obteniendo un costo asignado a cada manzana. Para la determinación de K en forma de infraestructura vial, se determina el costo por metro cuadrado de vía y se considera como superficie servida el producto de la longitud del frente de manzana por la mitad de la sección vial, prorrateando asimismo el costo total de estas áreas servidas a las manzanas respectivas.

Los resultados obtenidos muestran una media de capital incorporado por manzana respecto a agua potable de 2.65 USD/m²; alcantarillado, 7.22 USD/m²; energía eléctrica, 1.43 USD/m²; telefonía y telecomunicaciones, 1.52 USD/m². El valor de K en forma de infraestructura vial alcanza una media de 24.35 USD/m², ratificándose que se trata de la infraestructura que mayor aporte incorpora al precio del suelo (^{Bojorque Iñeguez y Chuquiguanga Auquilla, 2021}).

Por otra parte, para la definición del capital incorporado en forma de equipamientos se adopta un radio de área de influencia inmediata de cada uno, pues si bien todo el territorio se beneficia del servicio que aquél genera, los predios inmediatos reciben una influencia más directa. Esta situación actúa como agente dinamizador del mercado de suelo y, por ende, se generan presiones para incrementar el precio del suelo en las áreas más próximas a los equipamientos.

El proceso requiere la localización y las características físico-espaciales de los equipamientos de alcance mayor y menor emplazados en la ciudad para el respectivo cálculo del costo de inversión en cada uno. Una vez establecidas las áreas de cobertura de cada uno, se establecen niveles de dotación en términos de cobertura territorial del equipamiento. Finalmente, se prorratea el costo de los equipamientos en las correspondientes manzanas. El valor de K por equipamientos urbanos mayores resultante es 7.22 USD/m² para todas las manzanas, y la media de equipamientos urbanos menores es 8.07 USD/m², valores que se suman a los obtenidos para las infraestructuras obteniendo el capital incorporado al suelo urbano que se muestra en la Figura 9.

Fuente: Elaboración propia.

Figura 9 Ciudad de Cuenca: capital incorporado al suelo en infraestructuras y equipamientos 

Los mayores valores en las centralidades configuran las actividades urbanas y zonas próximas. Los menores valores se presentan en las manzanas cercanas al límite urbano, sobre todo en zonas de tendencias de crecimiento en torno a las vías urbanas que se conectan con las de carácter interurbano. No obstante, se trata de valores bajos respecto a las rentas.

5.5. Renta absoluta urbana capitalizada

A partir de la noción general de rentas, ya explicada en apartados anteriores, se calcula la renta absoluta urbana en forma capitalizada con los precios de suelo en la periferia urbana. Se parte del hecho de que los propietarios retienen suelo urbano, acción que produce una renta, la cual es común para todos los predios de la ciudad y se calcula a través de la media armónica de los lotes localizados al borde de los terrenos que soportan usos urbanos. La renta absoluta urbana obtenida para la ciudad de Cuenca es de 58.51 USD/m².

5.6. Rentas secundarias capitalizadas

En cada manzana se identifican las rentas secundarias que se generan en función de la estructura de los usos de suelo. Para su cuantificación se sustrae del precio inicial -producto de la interpolación descrita en el apartado 5.3- el capital incorporado por servicios y equipamientos y la renta absoluta urbana capitalizada.

La interpolación da lugar a un conjunto de datos de precios en la manzana, de los cuales se obtiene la RSC promedio o un intervalo de rango variable y cuyo cálculo debe abarcar precios representativos en términos espaciales. De ahí que un paso previo para la cuantificación de la RSC es la detección de datos atípicos propios de posibles distorsiones del mercado o incluso del proceso mismo de interpolación. Sin embargo, no aplica considerar como atípicos los extremos máximos y mínimos de los precios como tal, sino asociarlos a la dimensión espacial, es decir, aquellos correspondientes a las unidades de superficie con menor presencia en la manzana, evitando así eliminar valores que son espacialmente representativos y, por ende, cuantifican con mayor certeza las rentas secundarias.

En una manzana en donde los precios del suelo van de P ₁ a P _n , con superficies de a S ₁ a S _n , se entenderá como valor atípico a aquellos precios que corresponden a unidades de superficie notoriamente inferiores a 1.5 desviaciones estándar por debajo de la media de las unidades de superficie. En este sentido, se debe tener presente que, para valores agrupados en un rango pequeño, se utilizan 1.5 desviaciones estándar, mientras que, de presentarse datos dispersos en un rango amplio, se pueden utilizar dos desviaciones estándar. Una vez realizada la eliminación de datos que corresponden a superficies poco significativas respecto al total de la manzana, se calculan las RSC que soportan las manzanas en términos de intervalos, las que, al asociarlas a la estructura espacial de usos de suelo, permiten adicionalmente identificar el tipo de renta.

Tal como se ve en la Figura 10, la renta diferencial de comercio (RDC) presenta los mayores montos de capitalización de rentas secundarias en la ciudad. Su comportamiento se caracteriza por presentar un sesgo positivo que concentra la mayoría de las manzanas en rangos de montos entre 300 y 500 USD (Figura 11). El monto de estas rentas tiende a incrementarse a mayor capital incorporado por equipamiento, en la medida en que constituyen tendencias de concentración de usos de suelo de comercio y servicios (^{Guamán Guamán y Lituma Zhunio, 2021}).

Fuente: Elaboración propia.

Figura 10 Ciudad de Cuenca: rentas secundarias capitalizadas promedio por manzana 

Fuente: Elaboración propia.

Figura 11 Ciudad de Cuenca: número de manzanas por tipos de rentas diferenciales 

En tanto, la renta diferencial de vivienda (RDV) cubre al mayor número de manzanas y se presenta en toda la ciudad, con montos que dominantemente se hallan en el rango de 100 a 400 USD, alcanzando valores más altos en torno a 800 USD con excepcionalidades que ascienden hasta 1 900 USD (Figuras 10 y 11). Los montos altos corresponden a manzanas que se ubican próximas a aquellas que soportan RDC, ya que éstas estructuran los focos de empleo de la ciudad (^{Pauta Calle, 2019}). Esta tendencia también se observa en las manzanas contiguas a zonas con industrias, aunque con menor intensidad.

Por su parte, la renta de monopolio de segregación (RMS) se encuentra en un menor porcentaje de manzanas y varía entre 60 y 1 300 USD. Los montos bajos observados en algunas de ellas evidencian que, aun siendo zonas en las que residen familias de altos ingresos, no han logrado consolidarse como asentamientos que impacten en el incremento de los precios del suelo. Los valores altos se presentan a medida que aumenta la cercanía a las centralidades de comercio y servicios.

Finalmente, es poco protagónica la presencia de la renta diferencial y de monopolio industrial (RDMI), con un rango que fluctúa entre 300 y 500 USD, a pesar de la centralidad industrial (Parque Industrial de Cuenca), única existente en la ciudad. No obstante, las pequeñas concentraciones de un bajo número de industrias en la ciudad ocupan manzanas con montos de renta que no superan los 800 USD. Los montos altos también están ligados a la mayor cercanía a las centralidades de comercio y servicios.

Vistos en conjunto, la distribución de los montos de las rentas secundarias capitalizadas tiene un sesgo positivo, con el mayor número de manzanas en los rangos más bajos soportando distintos tipos de rentas, en tanto que un menor número de manzanas están en los rangos más altos y soportan únicamente la RDC (Figuras 10 y 11)

5.7. Tasa de rentas secundarias capitalizadas

Con los montes máximos de la RSC se calcula la tasa de rentas secundarias capitalizadas que evidencia la rentabilidad máxima obtenida en las manzanas. Tal como se indica en la Figura 12, las manzanas que soportan RDC y RDV presentan conductas similares en cuanto a su número en los rangos de tasas iguales o menores a 450%. Por su parte, las manzanas que soportan RMS se ubican dominantemente en los rangos entre 50 y 450%, en tanto que las tasas más altas son prácticamente exclusivas de las RDC.

Fuente: Elaboración propia.

Figura 12 Ciudad de Cuenca: número de manzanas por tasa de rentas secundarias capitalizadas 

5.8. Precio unitario base

Finalmente, todo lo desarrollado permite calcular el PUB por manzana que muestra como la RAUC tiene un peso poco significativo para casi la totalidad de las manzanas (Figura 13). Así, en las manzanas con PUB más alto, la RAUC está en el orden del 2%, ratificando que las RSC definen el PUB. Los montos más bajos del PUB tienden a coincidir con la RAUC, tratándose de zonas periféricas y de suelos sin mayor vocación para la urbanización.

Fuente: Elaboraciónpropia.

Figura 13 Ciudad de Cuenca: precio unitario base por manzana