Introdução

A questão da propriedade privada e de suas correlações com a expansão da modernidade, com a afirmação do capitalismo industrial, com a consagração de leis e cláusulas pétreas, é muito antiga e permeia enunciados filosóficos que reúnem desde Platão e Aristóteles, até Morus, Hobbes, Locke, ou iluministas como Rousseau, Voltaire, entre outros. Boa parte do chamado direito positivo e direito negativo alicerça-se em noções que aludem à propriedade privada, às liberdades individuais e seus limites diante da vida em sociedade.

A propriedade privada e a propriedade pública são temas-chaves de discussões e confrontos políticos e ideológicos no Ocidente há bastante tempo. O debate sobre as consequências da predominância excessiva da propriedade privada em espaços urbanos e rurais, sobretudo se comparada com localidades onde é pequena a representatividade dos bens públicos, é tema relevante e recorrente no planejamento urbano e regional e nas ciências sociais, particularmente na sociologia, na economia e na geografia.

Não raro, as contribuições teóricas potencializam acertadamente os danos provocados pela primazia excessiva da propriedade privada, mas omitem o óbvio: no capitalismo ser proprietário não só é algo absolutamente comum, mas condição desejável pela maioria das pessoas. Afinal, a propriedade privada é um traço cultural firmemente estabelecido nas economias de mercado, assim como as tendências comportamentais que priorizam o indivíduo e resultam em práticas individualistas em detrimento de ideários coletivos e/ou comunitários.

De toda a forma, desde os anos de 1970, na elaboração de políticas e no planejamento do espaço urbano no Brasil, diante da exiguidade de terras públicas para a alocação de infraestruturas sociais, já havia o reconhecimento sobre uma peculiaridade que caracterizava as camadas de baixa renda, especialmente os milhões de adultos pobres que moravam em grandes cidades e não tinham acesso a moradia: o desejo da “casa própria”. Essa aspiração talvez se associe com a relativa proximidade histórica dos milhões de deserdados lançados na miséria em fins do século XIX, grande parte deles filhos ou descendentes de escravos e ex-escravos. É como se para além da cultura capitalista da propriedade privada tivéssemos a cultura da dor e da humilhação dos despossuídos, só amenizada com a posse ou propriedade de um barraco na favela ou num loteamento periférico ilegal. Um lugar que a pessoa pudesse afirmar ser dela.

De todo o modo, esse debate associa-se a uma série de questões contemporâneas que se interpõem nos processos de urbanização e formação de periferias metropolitanas, a exemplo: da evasão de famílias de grandes cidades em busca de sobrevivência econômica em localidades mais promissoras; da presença de recursos naturais e sustentabilidade em áreas de fragilidade ambiental; de situações de pobreza e exclusão, segregação e desigualdades; experiências de participação democrática; da expansão das chamada liberdades constitutivas e instrumentais como preceitua Amartya Sen. Na literatura sobre esses temas podem ser citados ^{Ribeiro e Santos Junior (1993)}, ^{Dahl (1997)}, ^{Tilly (1999)}, ^{Dubet (2003)}, ^{Marques e Torres (2005)}, ^{Matos (2006)}, ^{Aguiar (2007)}, ^{Lobo e Matos (2011)}, ^{Matos (2012)}, ^{Matos e Lobo (2012)}, entre outros.

Do ponto de vista da propriedade imobiliária particular, como se encontra o Brasil atual, já tão distante do velho mundo rural e do ano de 1888, data da proclamação da lei áurea?

Diante de tais questões, o objetivo desse trabalho é o de analisar a evolução recente e as diferenças regionais da propriedade domiciliar no Brasil, considerando as parcelas de distribuição conforme os tipos “próprios”, “não próprios” e alugados.¹ Em face das diversas formas de abordar essa questão, resolveu-se recortar as áreas urbanas do país de acordo com os Censos demográficos de 2000 e 2010, discriminando-as por Unidades da Federação (UF) e Grandes Regiões. A pergunta básica pode se desdobrar em várias outras, à medida que a questão for respondida em seus níveis mais elementares. Certamente ao final desse ensaio outras indagações surgirão, uma vez que em ciências sociais as certezas são pouco sólidas e os dados empíricos, sempre limitados, são incapazes de apreender integralmente realidades móveis e fugidias. Afinal, o Brasil do novo milênio exprime condições de acessibilidade mais inclusivas aos chamados “bens de raiz”?²

Com o lançamento dos primeiros resultados definitivos do Censo de 2010, o IBGE publicou uma nota em seu site afirmando que o Brasil possuía 57-3 milhões de “casas”, das quais 73% eram Próprias (42 milhões), 18% Alugadas (10,5 milhões), 8% Cedidas (4.4 milhões) e 0.6% situavam-se na categoria Outras (361 mil). O mesmo informe também mostra que o estado de São Paulo detinha 70% de seus domicílios particulares permanentes na condição Próprio e 21.5% na condição de Alugados, números bem distintos do Distrito Federal (conhecido por ostentar altos custos imobiliários), onde os imóveis “próprios” chegam a 59.1% do total e os alugados alcançam a alta proporção de 30.4%. Curiosamente é no Piauí que a proporção de “próprios” mais se eleva em 2010, chagando a representar 81.6% do total.

Entre os dois últimos Censos cresceu a proporção de domicílios alugados e houve um pequeno declínio relativo das moradias próprias. Ressalte-se que os 57-3 milhões de domicílios registrados em 2010 representavam um incremento de 13-5 milhões de novos domicílios se comparados aos 44-8 milhões computados na pesquisa do IBGE em 2000. Esses números incorporam os domicílios particulares permanentes e indicam o montante daqueles construídos exclusivamente para fins residenciais que, na data de referência do Censo, serviam de moradia para uma ou mais pessoas.³

Diante desses números gerais cabe considerar que o Brasil é amplamente urbanizado e por essa razão torna-se relevante examinar como se distribuem esses valores nas áreas urbanas, preferentemente estabelecendo comparações com o crescimento demográfico correspondente- Dessa forma, pode- se inferir sobre a situação de déficits de habitações na atualidade, bem como sobre as características gerais dos domicílios “próprios”, “não próprios” e “alugados” em áreas urbanas do país.

Diferenciais urbanos no início do século XXI

Um retrato geral da evolução dos imóveis residenciais no Brasil urbano, em termos de domicílios particulares permanentes nas áreas urbanas das cinco regiões do país e suas respectivas populações urbanas registradas nos Censos de 1991, 2000 e 2010, nos diz que: a) no período 1991/2000 os ritmos de crescimento da população residente e dos domicílios em todas as regiões foram maiores que no intervalo intercensitário subsequente; b) em ambos os períodos (1991/2000 e 2000/2010) a taxa de crescimento dos domicílios foi significativamente superior à taxa do crescimento demográfico; c) os diferenciais entre o crescimento dos domicílios e o crescimento demográfico mostram-se particularmente elevados nas regiões Norte, Centro Oeste e Nordeste, áreas que experimentam processos recentes de crescimento econômico e demográfico.

Quando consideradas algumas idiossincrasias regionais convém sublinhar um exemplo notável: no período 2000-2010, o Nordeste manteve um crescimento dos domicílios bem superior ao crescimento da população urbana, o que, a princípio, soa surpreendente. Essa região, conhecida pelo seu histórico de precariedades, estaria em início de um processo de desenvolvimento de corte urbano- industrial? Ou esses números expressam um mero efeito de demandas reprimidas, por décadas, de imóveis residenciais? Difícil saber, inclusive porque essas duas hipóteses podem ter se realizado combinadamente.

Concentrando as atenções no século atual, o que os dados dos Censos de 2000 e 2010 podem acrescentar de novo? Recorde-se que o número de domicílios particulares permanentes “próprios” no Brasil urbano cresceu no período à taxa de 2.45% ao ano, número bem superior ao do crescimento da população residente recenseada (1-55% ao ano). De fato, o Brasil urbano experimentou um acréscimo de domicílios “próprios” da ordem de 7 694 026 milhões enquanto a população urbana teve um incremento de 23 009 411 pessoas (Tabela 1).⁴ Se essas pessoas morassem nos domicílios “próprios” adicionados, a relação população/domicílio seria de três pessoas por domicílio (2.99). Em termos de números absolutos discriminados regionalmente, a região Norte ganhou 625 543 novos domicílios, o Centro Oeste 632 883 e o Nordeste 1 934 853. Esses números somados integralizam 3 193 279 domicílios e se situam ainda aquém do incremento de domicílios experimentados no Sudeste (3 419 236). A região Sul, que há décadas reúne bons indicadores sociais, experimentou um incremento de 1 081 511 novos domicílios.

As Unidades da Federação com aumento de domicílios “próprios” acima da média nacional (2.4% ao ano) foram especialmente as seguintes: a) todas da região Norte; b) no Centro Oeste, Mato Grosso, Mato Grosso do Sul e Goiás; c) No Nordeste, Maranhão, Piauí, Ceará, Rio Grande do Norte, Alagoas, Sergipe e Bahia; e d) Santa Catarina no Sul do país. Diante dessas evidências conviria inquirir sobre os domicílios “não próprios”, mesmo cientes que a maioria deles seja a outra face da propriedade privada para fins de moradia nas áreas urbanas. Os domicílios não “próprios” podem indicar, inclusive, dificuldade de acesso à “casa própria” para muitos brasileiros, além da expansão de hotéis, pensões e moradias oferecidas no mercado imobiliário, etc.

A proporção “não próprios”/“próprios” aumentou em todas as Unidades da Federação e em vários estados esse aumento foi bem expressivo, acima dos 40%. As três regiões nas quais as taxas de crescimento dos domicílios “próprios” se revelaram mais elevadas (Norte, o Nordeste e Centro Oeste) destacam-se também entre as que tiveram os maiores incrementos na relação “próprio/ não próprio”.⁵ O exame da Tabela 2 deixa evidenciada a expansão dos domicílios “não próprios” e alugados no país. O crescimento anual no período 2000/2010 chegou a 3.79%, muito acima do crescimento da população residente no país e nenhum estado deixou de experimentar crescimento positivo. No Sudeste, onde historicamente o ritmo de lançamentos prediais foi sempre mais alto, em muitas cidades pode estar prestes a ocorrer níveis de saturação no mercado imobiliário (como no Rio de Janeiro), agravados por sucessivos aumentos do preço de imóveis superiores aos da inflação. Assim, o ritmo de crescimento dos domicílios “não próprios” situou-se mais modesto no Sudeste, 2.9% ao ano, mais ainda bem superior ao crescimento demográfico.⁶

No início do século XXI, tudo indica que houve um processo de expansão notável da propriedade privada no Brasil, a considerar os domicílios recenseados na categoria de “próprios” e “não próprios”. Há indícios de que em alguns estados, onde o estoque de domicílios “não próprios” aumentou expressivamente, a explicação pode se associar às grandes cidades praieiras que vêm sediando novos investimentos em atrativos turísticos. Nessa condição podem-se relacionar os estados de Rio Grande do Norte, Pernambuco, Paraíba, Ceará, Maranhão e Bahia. Ou no Centro Sul, os estados de Santa Catarina e Espírito Santo. Há, entretanto, outras possíveis explicações, como a expansão de grandes canteiros de obras para sediar projetos de infraestruturas de longo prazo de maturação, expansão geral de hotéis e pensões, de alojamentos em penitenciárias, quartéis, etc.

Essas evidências, expressas cartograficamente, como mostra a Figura 1, podem oferecer indícios sobre diferenciais regionais na evolução da propriedade privada no Brasil. A comparação da proporção de domicílios “próprios” de cada município em relação à média de domicílios “próprios” do Brasil deixa evidente que na maioria dos municípios brasileiros é alto o percentual de domicílios “próprios” tanto no ano 2000 quanto em 2010. Contudo, as áreas onde é maior a predominância de domicílios “próprios” são muito expressivas e sugerem três tipos de explicações. A primeira alude à grande área do Sudeste, onde a construção imobiliária é elevada, antiga e responde ao dinamismo da economia urbana e industrial da região. Ou seja, é menos expressiva a prevalência de domicílios “próprios”, o que resulta em mais alta proporção de domicílios “não-próprios”, como uma espécie de resposta às expectativas de expansão do mercado de alojamentos disponíveis para o aluguel, etc. A segunda inferência diz respeito ao interior do semiárido nordestino, área historicamente conhecida pela alta concentração fundiária, expulsão de pequenos proprietários minifundiários. Os dados sugerem que ainda é relativamente alta a presença de domicílios “não próprios”, mas por razões bem distintas que as do primeiro caso. A terceira explicação refere-se a grande área que compõe o arco peri-amazônico, na qual prospera o agronegócio e, particularmente, a sojicultora. Nesses espaços do Centro Oeste os municípios são muito grandes, as sedes urbanas esparsadas e a urbanização é um fenômeno relativamente novo. São muitas as cidades do agronegócio nas quais a regulação e controle urbanístico devem ser efetivos e, como são localidades distantes das grandes metrópoles do litoral, é provável que a oferta de imóveis para fins acomodação provisória de viajantes ou migrantes de curto prazo seja expressiva, a exemplo de hotéis, pensões, pequenos apartamentos e casas.

Fonte: IBGE, Censo Demográfico de 2000 e 2010 (dados da amostra).

Figura 1 Proporção de domicílios “próprios” em relação à média nacional dos municípios brasileiros em 2000 e 2010. 

No tocante aos domicílios “não próprios” conviria destacar o volume dos que se destinam ao aluguel. A expansão desse tipo de imóvel pode re- lativizar as supostas vantagens aparentes existentes na expansão imobiliária para fins domiciliares. A análise da Tabela 2 permite concluir que aumentou a representatividade dos domicílios urbanos alugados no período em todas as UFs. Os incrementos mais significativos foram nas regiões Norte (8.2%), Nordeste (6.2%) e Centro Oeste (6.0%). Acima do crescimento médio nacional (4.7%) destacam-se todos estados das regiões Norte e Centro Oeste, os do Nordeste à exceção do Ceará, além dos estados de Espírito Santo e Santa Catarina. Ao que tudo indica, onde se acelera a expansão de imóveis “próprios”, simultaneamente também se acelera a oferta de imóveis para serem alugados.

Entretanto, diante de tantas questões que o tema suscita, conviria verificar minimamente a condição desses domicílios no que tange à precariedade das habitações. Em uma primeira análise considerou-se a variáveis censitárias que discrimina o número de cômodos existentes nos domicílios. O pressuposto, nem sempre verdadeiro, é que quanto menor o domicílio, mais precária são as condições de vida dos seus habitantes, já que o país ainda mantém uma relação média de certa de 3-3 pessoas por domicílio nas áreas urbanas. Mais de duas pessoas morando em um domicílio de um cômodo, por exemplo, é quase sempre sinal de precariedade.

Fica evidente que a redução desse tipo de domicílio foi muito grande nas áreas urbanas. Os dados indicam que até o ano 2000, nada menos que 80.7% dos domicílios de um cômodo estavam localizados em áreas urbanas. Em 2010 há uma queda de mais de 10 pontos percentuais nessa proporção (67.2%), o que mostra que a moradia precária mantém-se renitente e elevada nas áreas rurais: 169 450 domicílios de um cômodo no ano 2000 e 183 881 em 2010: em termos proporcionais esses números equivalem a 32.6% do total dos domicílios rurais em 2000 e 43.8% em 2010.

Nas áreas urbanas, entre 2000 e 2010 desapareceram 183.881 domicílios permanentes de apenas um cômodo. Esse decremento ocorreu principalmente em três Grandes Regiões: Sudeste (57 531), Nordeste (54 372) e Norte (30.988). Em 2000 os domicílios com apenas um cômodo correspondiam a 1.12% do total de domicílios em áreas urbanas do país. Em 2010 essa proporção cai para 0.48%. Uma leitura possível desses números é que diminuíram os bolsões de pobreza nas periferias urbanas do Sudeste e mais ainda no Nordeste e Norte, ainda que uma proporção significativa de domicílios em aglomerados de baixa renda tenha simplesmente acrescido um cômodo a mais em suas habitações (ainda precárias) entre 2000 e 2010.⁷

O avanço significativo dos domicílios alugados, grande parte deles com mais de um cômodo (em face de exigências da legislação urbanística e da lei do inquilinato), pode sugerir uma questão adicional: no conjunto dos domicílios “próprios” e “não próprios” quantos são “mais ou menos” adequados à moradia? Como já observado à luz dos dados analisados, os domicílios “não próprios” são mais adequados que os “próprios” em todas as Unidades da Federação.

De outra parte, pode-se concluir que as regiões de baixo desenvolvimento socioeconômico e que apresentaram maior expansão domiciliar são aquelas onde se verifica a maior proporção de domicílios “inadequados”. Os dados da Tabela 3 indicam que a adequabilidade dos domicílios situa-se aproximadamente em 61% no Norte, 42% no Nordeste, e 33% na região Centro Oeste. No Sudeste, o percentual de “adequados” ultrapassa os 90% em 2010, enquanto no sul chega 81%.

Finalmente, conviria inquirir sobre o custo representado para os domicílios alugados. São exorbitantes ou excessivos? A maior proporção de domicílios nessa condição indica um alto potencial de oferta de programas habitacionais voltados para a população de baixa renda. A racionalidade econômica diria: quanto mais domicílios alugados a preços excessivos, maior seria a demanda pela casa própria.

No Brasil urbano pouco mais de 22% dos domicílios alugados em 2010 foram ocupados mediante valores excessivos aos inquilinos: domicílios em que as famílias de baixa renda gastam mais de 30% da renda auferida. O que soa mais relevante é que em todas as cinco Grandes Regiões essa proporção se situa em torno dos 20%. No Sudeste, onde é muito maior o número de atividades geradoras de emprego e maior a presença de domicílios “próprios” e “não próprios”, é também onde os aluguéis excessivos são mais significativos, influindo diretamente na média brasileira: uma quantidade grande de famílias com renda de até três salários mínimos pagam aluguéis excessivos (23.7%).

A despeito das necessidades de habitações condignas nas regiões Norte e Nordeste — o que sugere a pertinácia de programas habitacionais dirigidos especificamente à expansão do grau de adequabili- dade dos domicílios — no Sudeste, entretanto, parece ser mais urgente a oferta de moradias dirigidas à população de baixa renda, aquela que sofre mais com os aluguéis excessivos impostos pelo mercado. Programas como Minha Casa Minha Vida, que costumam se viabilizar mediante a edificação de conjuntos habitacionais em periferias distantes de grandes cidades podem mitigar as carências aqui expostas? Dos 4 078 024 domicílios ocupados por famílias que despendiam em 2010 uma proporção elevada de seus ganhos com o aluguel cerca de Á deles (1 122 083) estão situados no Sudeste, principalmente em São Paulo, Rio de Janeiro e Minas Gerais. Esse é um número que deveria servir de parâmetro a ser considerado nos próximos anos, como uma referência para a elaboração de políticas habitacionais dirigidas aos segmentos sociais de menor poder aquisitivo no Brasil atual.

Conclusões

O debate sobre a propriedade privada é antigo e já mobilizou a atenção de filósofos, políticos e governantes. Trata-se de um tema que suscita questões atinentes às liberdades individuais e seus limites na vida em sociedades capitalistas. A propriedade privada e a propriedade pública envolve diretamente uma série de práticas de planejamento urbano. A exiguidade de terras públicas compromete a alocação de recursos financeiros na instalação de infraestruturas sociais, notadamente para as camadas de baixa renda, a exemplo dos milhões de adultos pobres que vivem em grandes cidades e não têm acesso a moradia. Acrescente-se que o sonho da “casa própria” povoa o imaginário cultural do brasileiro há muito tempo.

Tão logo surgiram os primeiros resultados do Censo de 2010, verificou-se que o Brasil possuía mais de 57 milhões de domicílios, dos quais 73% eram “próprios” e 18% “alugados”. O Brasil urbano respondia por 49.2 milhões desses imóveis. Embora no período 1991/2000 o ritmo de crescimento dos domicílios tenha sido maior que no decênio 2000/2010, em ambos decênios o crescimento anual dos domicílios foi bem maior do que o crescimento demográfico, principalmente nas regiões Norte, Centro Oeste e Nordeste.

Entre 2000 e 2010, os domicílios permanentes “próprios” no Brasil urbano cresceram à taxa de quase 2.5% ao ano, ritmo bem superior ao crescimento da população (1.6% ao ano). Isso significa que houve um acréscimo de 7 694 026 milhões domicílios, enquanto à população urbana foram adicionadas 23 009 411 pessoas. A oferta de novos domicílios foi alta nos estados das regiões Nordeste, Centro Oeste e Norte. Juntas ganharam 3.19 milhões de domicílios, enquanto o Sudeste sozinho acumulou cerca de 3.42 milhões de novos domicílios. Os domicílios “não próprios” também aumentaram significativamente em todas as Unidades da Federação, notadamente nas regiões Norte, o Nordeste e Centro Oeste.

A propriedade privada no Brasil se expandiu claramente no começo do século XXI. Com isso, aumentou a proporção de imóveis urbanos alugados em todas as Unidades da Federação. À medida que incrementou a expansão imobiliária de imóveis “próprios”, também aumentou a oferta de imóveis para o mercado de alugueis sobretudo nas áreas urbanas.

Os Censos também registraram que de 2000 a 2010 reduziu-se em 10 pontos percentuais a proporção de domicílios de um cômodo localizados em áreas urbanas, o que significa que o número de domicílios precários permanece alto nas áreas rurais. No meio urbano deixaram de existir quase 184 mil moradias permanentes de um cômodo entre 2000 e 2010. Essa queda ocorreu principalmente no Sudeste, Nordeste e Norte. Pode-se deduzir que diminuíram os espaços de habitações subnormais nas periferias dessas regiões, mas isso não alterou substancialmente a condição de precariedade nessas periferias, porquanto um cômodo é fator de melhora, mas limitado.

De todo o modo, esse quadro se afigura mais favorável do que se não tivesse havido a redução observada. Os dados também demonstram que os domicílios “próprios” e” “não próprios”, à exceção da região Norte, tornaram-se mais “adequados” em 2010, principalmente no Sudeste.

Contudo, no Brasil urbano de 2010 cerca de 22% dos domicílios alugados cobravam valores excessivos aos inquilinos, o que comprometia mais de 30% da renda domicílios de famílias de menor poder aquisitivo. No Sudeste esse quadro é mais preocupante, já que quase 24% das famílias de até três salários mínimos pagam alugueis elevados, provavelmente em muitos imóveis localizados a grandes distâncias dos postos de trabalho.