I. Introducción

En el Perú no hay un régimen de sociedad de gananciales, sino una suerte de régimen intermedio entre la comunidad universal y la separación de patrimonios se trata de un régimen parcial. Cada cónyuge conserva la propiedad de los bienes que poseía antes del matrimonio y todos aquellos que adquiera a título gratuito durante este, configurándose la comunidad solo respecto de los bienes adquiridos dentro del matrimonio a título oneroso y de los frutos y productos de los bienes propios. (^{Varsi Rospigliosi, 2012}, p. 78)

En ese entender, el primer párrafo del artículo 310 del ^{Código Civil} vigente, establece cuales son los bienes sociales, precisando que, cualquier bien que no esté expresamente considerado como propio tiene la calidad de bien social, redacción de la que se puede advertir la decisión del legislador de incorporar como tales todos aquellos sobre los cuales no existe la calificación expresa de ser bienes propios. Ahora bien, de acuerdo con el segundo párrafo del mismo artículo “También tienen la calidad de bienes sociales los edificios construidos a costa del caudal social en suelo propio de uno de los cónyuges, abonándose a éste el valor del suelo al momento del reembolso”.

De la lectura de la norma se puede colegir que con el objeto de estimular las edificaciones y evitar que se apliquen las normas de la accesión sobre edificaciones en terreno ajeno contempladas en el mismo, el ^{Código Civil} peruano atribuye la condición de bien social a las edificaciones ejecutadas con recursos de la sociedad de gananciales sobre suelo propio, entendiéndose a aquellas que ocupan la totalidad o una fracción que goza de individualización a nivel del suelo; empero, al mismo tiempo es la frase final que complementa dicha disposición “abonándose a éste (cónyuge del bien privado) el valor del suelo al momento del reembolso”, la que genera interpretaciones discrepantes, principalmente por saber a mérito de que se realiza ese abono: de una compensación por la transformación de la calidad de bien propio a social, o por el contrario constituye una indemnización por haber la edificación inmovilizado el dominio sobre su bien, y por ende se establece un reconocimiento de que el suelo mantuvo siempre su condición de bien propio; cual será ese valor asignado al suelo: si el que tenía cuando se realizó la edificación o el que tendrá al liquidarse la sociedad de gananciales; la formalidad del mismo, etc. Lo cierto es que el supuesto normado en el segundo párrafo de la norma, debe ser interpretado de manera correcta, teniéndose en cuenta que no podría en vía de interpretación imponerse una supuesta transferencia de titularidad del suelo en favor del patrimonio social, más aún si la norma no contiene un mandato expreso ni implícito que permita dicha trasformación de dominio; pues ello importaría una grave afectación al derecho de propiedad reconocido y garantizado por el artículo 70 de la Constitución Política del cónyuge propietario del suelo, además de desconocer el reconocimiento que nuestro ordenamiento civil le ha otorgado a un bien que ya viene calificado y titulado como propio.

Es así, que la problemática que origina el interés por la investigación a desarrollar, se intensifica al momento de inscribir la declaratoria de edificación con caudal social sobre bien propio de uno de los cónyuges, en los registros públicos, pues al calificar el título el Registrador asume que existe un mandato legal implícito de enajenación de la propiedad del suelo en favor de la sociedad de gananciales, ello en cumplimiento de lo establecido en el Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios (RIRP), que en su Art. 79 tercer párrafo señala textualmente “En los casos en los que en la declaratoria de fábrica intervenga la sociedad conyugal sujeta al régimen de sociedad de gananciales y la fábrica haya sido edificada en terreno propio de uno de ellos, el registrador procederá a extender simultáneamente el asiento de dominio de la sociedad conyugal sobre el inmueble por el solo mérito de la declaratoria, salvo que se acredite que el bien mantiene la condición de propio”.

Al respecto y a fin de resolver algunas inquietudes respecto a este tema, el ^{Tribunal Registral} a través del pleno CCXX, estableció como precedente de observancia obligatoria el siguiente criterio de interpretación de los artículos 79 del Reglamento de Inscripciones de Registros Públicos y 310 del ^{Código Civil} “Cuando la sociedad conyugal sujeta al régimen de sociedad de gananciales edifica sobre terreno propio de uno de los cónyuges, se produce por imperio de la ley, la conversión en social de todo el inmueble (construcción y suelo), salvo que se acredite que se mantiene la condición de propio (…).”

De ahí que, tanto el suelo como la edificación le pertenecerían a la sociedad de gananciales, es decir que por el solo mérito de la declaratoria de fábrica se extenderá un asiento de dominio a favor de la sociedad, pero no solo sobre la fábrica sino también sobre el terreno; posición interpretativa que me parece fue asumida con demasiada ligereza, e interpretando erróneamente el segundo párrafo del artículo 310 del ^{Código Civil}, pues si bien dicho precepto evita que se apliquen las reglas de la accesión, no establece una inversión a dichos principios, sino una simple excepción; y por ende no ordena de manera imperativa ni implícita como asume el Tribunal Registral, que la propiedad del suelo se transfiera a favor de la sociedad de gananciales. Afirmar eso es excesivo y arriesgado, más aún si se está queriendo dar una interpretación a una norma sustantiva civil cuyo alcance excede claramente su esfera competencial. Lo que generará una afectación al derecho de propiedad del cónyuge titular del suelo; criterio con el cual no nos encontramos de acuerdo y debido a ello, en la presente investigación realizaremos un análisis interpretativo de las referidas normas incluido el pleno.

En efecto, dicha afectación al derecho de propiedad del cónyuge propietario del suelo, se materializará en el supuesto de que se cuente con un predio de considerable extensión y la edificación sea en una fracción, pues de conformidad con el art. 79 del Reglamento de inscripciones del Registro de Predios, se debe inscribir el dominio de todo el predio a favor de la sociedad conyugal. Asimismo, tenemos que, en caso de producirse la inscripción del dominio a favor de la sociedad conyugal, si se demuele la construcción, la ley no contempla que el dominio del inmueble se revierta a la condición de propio. Otro aspecto se da cuando la edificación social es levantada en suelo del cual un cónyuge es uno de los tantos copropietarios, y a través de su inscripción se convierte en social la alícuota propia; cuando dicho supuesto no responde al segundo párrafo del artículo 310 del Código Civil, pues las excepciones son de estricta aplicación, ni permite que todo el predio sea social. De igual forma, otro aspecto no contemplado, se daría en el supuesto, de que la sociedad de gananciales no se liquide y el cónyuge propietario del suelo se vea perjudicado al no recibir tal abono.

En los casos mencionados se afecta el derecho de propiedad del cónyuge que adquirió el bien como propio, debido a una insólita interpretación registral errónea que se realiza del segundo párrafo del artículo 310 del ^{Código Civil}. Es así que nuestra posición con la presente investigación, parte por señalar que, de una correcta interpretación a la citada norma, este le atribuye la calidad de bien social únicamente a las edificaciones levantadas en suelo propio de uno de los cónyuges, pero no dice que también lo será el suelo. Asumir como lo señala el ^{Tribunal Registral}, que existe un mandato de transformación de la calidad privativa del suelo a bien social, no solo es contradictorio con la normativa civil, pues dicha disposición no contiene un mandato explícito ni implícito que permita dicha conversión; sino que además es contradictorio con la protección que le otorga la Constitución Política al derecho de propiedad que tiene el cónyuge propietario del suelo; además de desconocer el reconocimiento que el ordenamiento civil le ha otorgado a un bien que ya viene titulado y calificado como propio. Debiendo extenderse un asiento de dominio a favor de la sociedad conyugal, únicamente sobre la edificación de tal manera que ambos intereses y derechos tanto de la sociedad conyugal sobre la edificación, como del cónyuge propietario del suelo alcancen una solución beneficiosa, sin necesidad de contraponerlos; situación que favorecerá a una correcta publicidad registral permitiendo de esta manera que, Registros Públicos publicite de forma adecuada el dominio tanto de la edificación social como del suelo propio.

Por último, cabe resaltar, especialmente para juristas y/o lectores fuera de Perú, que el ^{Tribunal Registral} es el órgano de la SUNARP con competencia nacional que conoce y resuelve en segunda y última instancia administrativa las apelaciones contra las observaciones, liquidaciones, denegatoria de expedición o aclaración de certificados, tachas y otras decisiones de los Registradores Públicos, Certificadores y Abogados Certificadores. Por otro lado, El Pleno Registral es la reunión de los Vocales que integran el Tribunal Registral que, debidamente convocado, se pronuncia sobre diversos aspectos vinculados a sus funciones, tales como: 1) Aprobar, modificar o dejar sin efecto los precedentes de observancia obligatoria,

2) Proponer las modificaciones al presente Reglamento, 3) Elegir al Vicepresidente del Tribunal Registral, 4) Opinar sobre los asuntos que se someta a su consideración y 5) Las demás que sean de interés para el debido funcionamiento del Tribunal, que no sean de competencia de otros órganos (SUNARP, 2016).

II. Metodología

III. Resultados

IV. Discusiones

En este estudio se planteó demostrar la vulneración al derecho de propiedad del cónyuge propietario del suelo, como consecuencia de la inscripción de la declaratoria de edificación con caudal social; en atención a la posición interpretativa vinculante, que realiza el Tribunal Registral de los artículos 310 del Código Civil y 79 del RIRP. Pues en contraposición a lo establecido por dicho Tribunal, de una interpretación correcta y literal de la norma, se advierte que el segundo párrafo del art. 310 del Código Civil, no contiene un mandato explícito ni implícito que permite la conversión de la calidad privativa del suelo a bien social, como erróneamente señala el Tribunal Registral; pues únicamente señala que serán sociales las edificaciones levantadas con peculio de la sociedad en suelo propio de uno de los cónyuges, y ello es así porque la intención de la norma fue evitar que cuando se realizaran construcciones en terreno ajeno dentro de la esfera de una relación conyugal, se aplicarán las reglas de la accesión, por la cual el propietario del suelo se convertiría en dueño de todo el inmueble (sin perjuicio del pago por lo edificado en caso de buena fe). Y tales principios no dejan de funcionar sino es por excepción. Es por ello que el segundo párrafo del artículo 310 del Código Civil ha dispuesto no la inversión de los principios de la accesión, sino una simple excepción, es decir en lugar de que el dueño del suelo haga suyo lo edificado, dispone que el edificio constituirá una propiedad distinta y separada, dándose lugar a una situación jurídica que no debe ser considerada anormal, pues el edificio y el terreno sobre el que se asienta la construcción constituye un conjunto económicamente indivisible, pero jurídicamente separable.

Esto es así porque el ordenamiento jurídico peruano permite expresamente conforme lo prescribe el artículo 955 del Código Civil, que “el subsuelo o sobresuelo puedan pertenecer, total o parcialmente a propietario distinto que el dueño del suelo”, ello en concordancia además con el artículo 889 del mismo cuerpo normativo, el cual señala que, “las partes integrantes de un bien y sus accesorios sigan la condición de éste, salvo que la ley o el contrato permita su diferenciación o separación”. Siendo en este caso la misma ley la que permite y admite la posibilidad de que cada una de estas divisiones por planos cuente con un propietario distinto.

En ese sentido, se explicaría que con el objeto de estimular las edificaciones, y proteger la inversión de la sociedad, el código civil peruano ha establecido que “tienen la calidad de bienes sociales los edificios construidos a costa del caudal social en suelo propio de uno de los cónyuges, abonándose a este el valor del suelo al momento del reembolso” (Artículo 310), empero no considera que también lo será el suelo; y las excepciones son de estricta interpretación, debiendo interpretarse dicho párrafo de manera literal.

Asumir que existe un mandato que permite la transformación de la calidad del suelo propio como lo hace el ^{Tribunal Registral}, en atención a la confusión interpretativa que puede originar la obligación de pago a la que se refiere la última parte de la norma, importa una grave afectación y desconocimiento del derecho de propiedad de un bien que ya viene titulado y calificado como propio; en ese sentido, dicho pago no debe entenderse como una suerte de contraprestación por la enajenación del suelo, considerando que ello implicaría vaciar de contenido el artículo 301 del Código Civil, sino más bien como un pago indemnizatorio por el uso del suelo en beneficio de la edificación que de alguna manera inmoviliza su dominio al estar añadida a este, es decir este pago se realizará por concepto de que el propietario del suelo el cual soporta la edificación, ya no podrá disponer ni usufructuar de manera personal su bien a pesar de ser de su propiedad. Y como dicho pago solo ocurrirá en la liquidación de gananciales, haciendo una analogía con la figura de la expropiación (cuyo pago es una condición de validez de la transferencia, en protección al derecho del propietario) tiene lógica que este pago constituya más bien un reconocimiento de que el terreno mantuvo siempre su calidad de bien propio y no muto a social.

Ahora bien, la problemática que origina el interés por la presente investigación, se presenta cuando a través de una declaratoria de fábrica se pretende inscribir ante el registro la edificación social levantada sobre suelo propio de uno de los cónyuges, pues conforme a lo establecido por el art. 79 del RIRP concordante con la interpretación que establece el precedente vinculante, al señalar que en dicho supuesto se produce por imperio de la ley la conversión en social de todo el inmueble (entiéndase suelo y construcción), se establece extender un asiento de dominio a favor de la sociedad conyugal pero no solo sobre la edificación sino también sobre el terreno, es decir esa ganancialidad se extiende por defecto al suelo, generando así una afectación al derecho de propiedad del cónyuge titular del suelo, el cual no debería ser objeto de desmedro ni siquiera por cuanto sobre él se realice una edificación social, más aún si se trata de un derecho reconocido y protegido por la constitución.

En tal sentido, cabe reprochar la interpretación que realiza el Tribunal Registral, no solo por la peligrosa línea interpretativa asumida (pues nadie puede ser despojado del derecho de propiedad en vía de interpretación, salvo por las causas prescritas en el artículo 70 de la Constitución), sino porque se está interpretando una norma sustantiva del derecho civil que claramente excede la esfera registral, y por lo tanto la competencia del Tribunal Registral.

Dentro de ello es necesario mencionar a ^{Pinedo (2021}), quien menciona que: El supuesto regulado en los últimos párrafos del artículo 79° del RIRP regula un postulado que va en contra de la normativa civil y que el Tribunal Registral, tanto en el Precedente como en el Acuerdo, hace una interpretación errónea del artículo 310 del Código Civil.

En esa misma línea se debe mencionar al jurista Echecopar García, quien comentando el Código Civil peruano de 1936 el cual tiene una redacción parecida a nuestro actual código, señala que “Los efectos de la disposición comentada no son, pues, tornar en común todo el inmueble, esto es el suelo y las construcciones, sino simplemente, reconocer a la comunidad la propiedad sobre una parte del inmueble, esto es, sobre el edificio” (^{1952, p. 49}).

Asimismo, se coincide con ^{Garazatua Nuñovero}, al señalar que:

No existe un mandato explícito de transformación de la calidad de bien propio del suelo para convertirse en bien social, más aún si se considera que ello importaría una afectación al derecho de propiedad protegido constitucionalmente. En efecto, dicha norma solamente le atribuye la condición de bien social a la edificación levantada a costa del caudal social, y no dice lo mismo con relación al suelo. Asumir que hay un mandato legal implícito es excesivo y contrario a la condición de inviolabilidad del derecho de propiedad (2022, p 90).

En las resoluciones analizadas, pudo evidenciarse una clara vulneración al derecho de propiedad del cónyuge propietario del suelo, al haber el Tribunal Registral transformado la calidad de sus cuotas ideales propias en sociales, sin perjuicio de atribuir un grave defecto de motivación al no haber fundamentado, porque la alícuota privativa del cónyuge se torna social, si ello no responde al supuesto del artículo 310.

En ese sentido, por los fundamentos antes expuestos, se llega a demostrar que la inscripción de la declaratoria de edificación a costa del caudal social en el ordenamiento civil peruano, vulnera el derecho de propiedad del cónyuge propietario del suelo.

V. Conclusiones

Primeramente, el segundo párrafo del artículo 310 del Código Civil gobierna un supuesto excepcional del principio de la accesión, al señalar que serán bienes sociales los edificios levantados con peculio de la sociedad de gananciales en suelo propio de uno de los cónyuges. Bajo ese contexto, se advierte que dicha disposición normativa importa una restricción en la proyección vertical al derecho de propiedad del cónyuge propietario del suelo, al imponerle una propiedad distinta en el sobresuelo en favor de la sociedad de gananciales; además de ser imprecisa en cuanto al valor asignado al suelo, al momento en que este pago debe de efectuarse, así como en la titularidad del suelo.

Segundo, el supuesto normado en el segundo párrafo del artículo 310 del Código Civil, debe ser interpretado de acuerdo al texto literal de la norma, advirtiéndose de ello, que no existe un precepto explícito ni implícito que permita la conversión de la calidad privativa del suelo a bien social. La obligación de pago a que hace referencia dicha normativa debe ser entendida como una suerte de indemnización por haber edificado sobre su propiedad e inmovilizado su dominio, al no permitir que el propietario del suelo pueda disponer ni usufructuar su bien de manera personal a pesar de ser de su propiedad; mas no como una contraprestación por la transferencia del suelo, si se tiene en cuenta que ello supone una afectación a su derecho de propiedad. Es decir, dicho supuesto ha establecido no la inversión de los principios de la accesión sino una simple excepción.

Adicionalmente, los fundamentos que llevaron al Tribunal Registral a establecer como precedente vinculante en el CCXX Pleno Registral, que cuando la sociedad conyugal edifica sobre suelo propio de uno de los cónyuges se produce por imperio de la ley la conversión en social de todo el inmueble, vulneran el derecho de propiedad del cónyuge propietario del suelo, al permitir la trasferencia del dominio del suelo en favor de la sociedad conyugal a través de la inscripción de la edificación levantada con dinero social.

Por lo tanto, la inscripción de la declaratoria de edificación realizada con recursos de la sociedad de gananciales en suelo propio de uno de los cónyuges, vulnera el derecho de propiedad del cónyuge propietario del suelo; al permitir por el solo mérito de su declaratoria, se extienda un asiento de dominio en favor de la sociedad conyugal, sobre todo el inmueble -entiéndase suelo y construcción-, lo cual resulta contradictorio con la normativa civil pues esta no contiene un mandato explícito ni implícito que permita la conversión de la calidad privativa del suelo a bien social. Asumir que existe un mandato de enajenación de la propiedad del suelo, es ir en contra de la inviolabilidad del derecho de propiedad, reconocido por nuestra constitución del cónyuge propietario del suelo, asi como desconocer el reconocimiento que el ordenamiento civil le ha otorgado a un bien que ya viene titulado y calificado como propio.

Por último, el Tribunal Registral ha realizado una interpretación extensiva del segundo párrafo del artículo 310 del ^{Código Civil}, lo cual debe ser reprochable, no solo por la peligrosa línea interpretativa asumida, pues no se puede despojar a nadie de su derecho de propiedad en vía de interpretación de una norma que no lo ha establecido expresamente, sino porque se está interpretando una norma sustantiva del derecho civil que claramente excede la esfera registral, y por lo tanto la competencia del Tribunal Registral.