Introducción

El tema de las migraciones y la movilidad ha cobrado importancia en la discusión reciente sobre los estudios urbanos y regionales. La categoría “movilidad” se reconoce como una noción más amplia e integral respecto a la que le conferían los tradicionales estudios sobre migración, pues alude a las formas, las escalas y el sentido de los flujos de población, entre los cuales se incluyen las migraciones. Estas nociones dependen de los esquemas teóricos que los sustentan, de la modalidad que asuman, su escala, su temporalidad y los componentes que los definen: se pueden entender como desplazamientos cotidianos de la población (commuting o movilidad pendular), como cambio en los patrones territoriales de ocupación habitacional (movilidad residencial), como cambio en las jerarquías laborales en la estructura ocupacional, como cambio sectorial del empleo, o como proceso de diferenciación socioespacial.

Para apreciar las varias nociones y los diversos elementos que se han ido incorporando al estudio de la movilidad y su relación con el crecimiento urbano, resultó útil revisar las investigaciones recientes acerca de las ciudades europeas, norteamericanas y latinoamericanas, cuestión que exponemos en el primer apartado. Baste en este espacio sustentar la importancia del tema que me ocupa: el impacto de la política de vivienda -especialmente el financiamiento y la participación de los agentes inmobiliarios en la oferta de vivienda- sobre los patrones de movilidad residencial que tienen lugar en la Zona Metropolitana del Valle de México (ZMVM).¹

Con ello se intenta contribuir con una perspectiva poco explorada en los estudios sobre movilidad al vincular algunos elementos de la política habitacional, el financiamiento de la vivienda y el papel de las empresas inmobiliarias con los flujos de población suscitados por motivos residenciales.

Subyace la hipótesis de que la política habitacional ejerce un impacto diferenciado en el territorio metropolitano y rompe con el comportamiento cíclico que había mostrado la expansión urbana de la Ciudad de México en función de los procesos de consolidación, densificación y crecimiento del área urbana. Tiende a fortalecer la movilidad residencial intraurbana que va de las zonas intermedias de la ciudad hacia espacios periurbanos cada vez más lejanos, conformando núcleos de población fragmentados con bajos niveles de urbanización y restando importancia a los tradicionales flujos del centro a la periferia.

El precio del suelo, su disponibilidad y el restringido acceso al financiamiento de la mayor parte de las familias, así como la presión de los desarrolladores para vender viviendas producidas con economías de escala, son elementos ligados a la política habitacional que contribuyen a generar patrones diferenciados de movilidad residencial.

Como estrategia metodológica para ponderar el efecto de la política de vivienda sobre los patrones de movilidad residencial en la ZMVM se establece un sistema de correlaciones entre las variables sociodemográficas, las espaciales y las financieras.

El análisis empírico de la dirección e intensidad de los flujos residenciales se fundamenta en la Matriz Básica de Movilidad Residencial, que mide el origen y el destino de los flujos intermunicipales de la ZMVM para el periodo 1995-2000; este análisis se complementa para el periodo 2001-2005 con la observación del comportamiento de la población de cinco años y más por municipio de residencia actual, con base en el II Conteo de Población (2005), lo que permite actualizar la información desagregada de estos flujos intrametropolitanos ante la carencia de referencias homólogas en esta última fuente. También se determinan el incremento absoluto y las tasas de crecimiento de la población y de la vivienda particular habitada para los periodos 1995-2000 y 2000-2005 por delegación y municipio, para después relacionarlos con el número de créditos que se ejercieron y el incremento de las viviendas particulares habitadas.

Se analiza el financiamiento para vivienda que se ejerció por delegación o municipio y por contorno metropolitano en el periodo 1996-2005 y en los subperiodos 1996-2000 y 2001-2005 para permitir la correlación con ciertas variables censales como el número de viviendas y la tasa de crecimiento de la población, así como con las variables financieras, como el número de créditos y la inversión que se ejerció en cada delegación o municipio; para analizar la tendencia del financiamiento a la vivienda, la inversión promedio de créditos ejercidos se expresa en número de salarios mínimos (como parámetro que permite restar los efectos inflacionarios). La distribución geográfica de los créditos por número de beneficiarios y la ubicación de las nuevas viviendas se presentan en mapas.

Nociones de la categoría “movilidad” en los estudios urbanos

Desde que los primeros teóricos de la economía espacial formularon sus postulados sobre los sistemas de organización urbana (Von Thünen, Alfred Weber, Walter Christaller, August Lösh, entre otros) destacaron el papel de la migración en el crecimiento y la evolución de las ciudades. Estos modelos y sus formulaciones posteriores se fincaron en observaciones de ciudades monocéntricas donde las actividades se localizaban en el centro de la ciudad y las viviendas en la periferia, conforme a la noción de espacio homogéneo y regularmente ordenado.

Al desarrollarse las redes urbanas en el mundo y presentarse los ciclos en ciudades de las distintas regiones del planeta, se ha ido incorporando la categoría “movilidad” como una noción más amplia e integral de la diversidad de formas, escalas y sentido de los flujos de población, en donde se incluyen las migraciones. Merecen especial atención las metrópolis que han ido adquiriendo estructuras policéntricas -como la Ciudad de México- con un esquema muy heterogéneo de localización de las actividades y las residencias, pues esto influye en la segmentación socioespacial del mercado de trabajo y los patrones de movilidad interna y externa.

El término movilidad incluye todo tipo de movimientos, tanto temporales como permanentes y a distancias variables (^{Acuña y Graizbord, 1999: 196}). La migración es un movimiento en el tiempo entre dos lugares específicos; es sólo un caso particular de movilidad. El commuting o movilidad cotidiana de la fuerza de trabajo es un movimiento periódico entre el lugar de residencia y el de trabajo, aunque también pueden motivarlo razones de consumo, estudio y ocio. El commuting no tiene un efecto demográfico, dado que es un movimiento pendular, aunque puede inhibir o complementar la migración; en cambio la migración sí incide en la tasa de crecimiento demográfico. Al mercado de trabajo le corresponde un papel medular en estos desplazamientos, que presentan cuatro modalidades: los cambios de área, de residencia, de tiempo y de actividad, de tal suerte que los individuos satisfacen sus necesidades de vivienda y trabajo para garantizar la reproducción de la fuerza laboral (^{Acuña y Graizbord, 1999: 197}).

La movilidad es un indicador del desarrollo de nuevas formas de organización territorial, especialmente en procesos metropolitanos. La movilidad residencial y la cotidiana de los trabajadores mantienen un nexo indisoluble, toda vez que los desplazamientos tienen su origen en el lugar de residencia, referencia esencial en la organización de las actividades diarias de la familia y en la identidad del sujeto. El destino es el lugar de trabajo, de tal suerte que los lugares de origen y destino pueden estar separados por una distancia más o menos amplia en longitud o en tiempo, pero también pueden pertenecer a núcleos de población o asentamientos de actividades productivas distintos, e incluso a diferentes municipios (^{Susino, 2000}).

Desde el punto de vista de los actores sociales y de su movilidad, el fenómeno metropolitano se traduce en la ampliación del espacio de vida de sus habitantes,² entendido como los lugares concretos en donde se producen los movimientos cotidianos más frecuentes de los individuos, sea por razones de trabajo (dada la centralidad del trabajo en la vida moderna), o por actividades sociales como los estudios, las gestiones administrativas, las compras, el ocio. El espacio de vida es un ámbito colectivo donde una familia o un individuo pueden cambiar de lugar de residencia sin que ello implique una alteración de sus desplazamientos cotidianos y frecuentes; tras un cambio de residencia pueden variar algunos destinos típicos como las compras cotidianas o los colegios de los niños, pero habrá algunos que seguirán siendo los mismos, como el trabajo, las compras no cotidianas, las relaciones sociales o de ocio, destinos que constituyen también una red social. En este sentido un área metropolitana constituye un espacio de vida colectivo y un espacio de probabilidades de ocurrencia de determinados desplazamientos. En la percepción de los espacios de vida intervienen la evaluación subjetiva de los actores sociales y la indeterminación de sus límites (^{Susino, 2000}).

En referencia a los determinantes de la movilidad residencial, algunos estudios analizan la decisión de mudarse (^{Batista, 2004}) y sus componentes (^{Delaunay y Dureau, 2004}) tomando como unidad de observación los patrones de comportamiento de la familia. Así, estas decisiones dependen, entre otros factores, de la etapa del ciclo de vida en que se encuentra la familia, de la forma en la que ésta se ajusta a su vivienda, y de las necesidades de vivienda derivadas de los cambios en el ciclo de vida, específicamente en la composición familiar. Las etapas del ciclo de vida familiar incluyen una serie de características que llevan a la sociedad a definir las normas de las viviendas y las necesidades que se perciben. En Puerto Rico algunos estudios han revelado que en la necesidad del tamaño o espacio de la vivienda, es menos consistente el efecto del número de hijos y es diferente para los movimientos cortos y para los largos. El tamaño de la familia y la probabilidad de mudarse dentro de un territorio tienen una relación curvilínea; es decir, a medida que aumenta el tamaño de la familia se incrementa la probabilidad de mudarse, en cambio la probabilidad de mudarse a una distancia larga está inversamente relacionada con el tamaño del núcleo familiar. Múltiples características del ciclo de vida familiar varían con la edad y actúan como determinantes de la migración (^{Batista, 2004}).

Un estudio realizado en la ciudad de Bogotá consideró cuatro componentes de la movilidad residencial: la elección de la vivienda, su localización, el tipo de tenencia imperante, y la necesidad de lograr una autonomía residencial. Se observó que la preferencia por la cercanía (por ejemplo la proximidad con los progenitores), el reagrupamiento por afinidades sociales, las prácticas segregativas, así como la expansión metropolitana sostenida, le dan gran importancia a la localización de la vivienda; la identidad con el barrio desempeña un papel importante en la elección del lugar. Así, el proceso de segregación socioespacial forma parte de la geografía de la movilidad residencial (^{Delaunay y Dureau, 2004: 96}).

Se observó además que la estratificación socioeconómica es decisiva para el cambio de vivienda y la forma de tenencia: los sectores privilegiados eligen la movilidad residencial, mientras que otros grupos “la padecen”; los primeros optan por cambios en la tenencia mientras la población de menores recursos opta por el cambio de vivienda (^{Delaunay y Dureau, 2004: 110}).

Otros estudios empíricos en Bogotá (basados en la Encuesta de Desplazamientos Urbanos JICA, 1995) proponen un corte transversal en el estudio del transporte y la movilidad como complemento a los estudios sectoriales que prevalecen, como los alusivos al transporte, la vivienda, los servicios públicos, los equipamientos y el medio ambiente (^{Montezuma, 2003}).

El análisis transversal de la ciudad y de sus medios de transporte desde esta perspectiva

es una aproximación innovadora que puede permitir comprender las causas y consecuencias de las transformaciones espaciales. En segundo lugar, continuar con estudios sectoriales sobre el transporte colectivo contribuye a progresar en los análisis que ya han sido elaborados o iniciados sobre las formas de organización y gestión [^{Montezuma, 2003: 33}].

Quizá el aporte principal de este estudio haya sido que exploró la relación entre varias dimensiones analíticas implicadas en la movilidad, la producción del espacio urbano y el transporte, ya que en la actualidad las grandes transformaciones espaciales van acompañadas de cambios en la movilidad urbana y residencial: el papel de las redes sociales -familia y allegados- en la estructuración del espacio; la influencia del imaginario colectivo respecto a los problemas urbanos; el análisis sectorial con un enfoque mucho más transversal y urbano; el factor político y sobre todo el proceso de toma de decisiones, así como el análisis comparativo nacional e internacional. Estos factores afectan la organización socioeconómica y espacial de las grandes ciudades y la calidad de vida de la población, cuyo acceso a los medios de transporte colectivo es diferenciado. Así, las dificultades de movilidad urbana son síntomas de problemas estructurales y de conflictos urbanos más complejos, como el desequilibrio socioeconómico y espacial (^{Montezuma, 2003: 37}).

En la discusión sobre la movilidad participan algunas formulaciones inspiradas en la observación de las ciudades europeas que intentan analizar la influencia de las formas de inserción laboral sobre la intensidad de la movilidad residencial; aportan elementos como la disponibilidad de trabajo, la categoría laboral, la estabilidad contractual y el sistema de tenencia imperante (vivienda en propiedad y en alquiler) en cada ciudad para motivar un conjunto de cambios en la residencia. Así,

La movilidad residencial es la consecuencia espacial de la gestión residencial que efectúan los hogares para poner de acuerdo las distintas esferas de su vida cotidiana: la función estrictamente residencial de la vivienda, la relación con el lugar de trabajo, las tareas de mantenimiento del hogar y de relaciones sociales, tanto por lo que respecta a la reproducción demográfica como el sostén y el uso de las redes familiares y de amistad [^{Módenes, 2004: 9}].

En el análisis de las ciudades europeas destacan otros determinantes de la movilidad que adquieren relevancia en contextos sociodemográficos muy distintos a los de las ciudades latinoamericanas, por lo que la categoría movilidad residencial adquiere otra connotación. Esto sucede a pesar de que se han encontrado diferencias entre las ciudades del norte de Europa -donde han ido adquiriendo creciente importancia los jóvenes emancipados y hay una alta movilidad de familias que ocupan una vivienda en alquiler debido a la vitalidad del mercado de alquiler, la abundancia y accesibilidad de la oferta de viviendas y la duración media de los contratos- respecto al sur, en donde las tasas de movilidad de los inquilinos son significativamente bajas debido a la rigidez del sector. Adicionalmente se observó que las variables laborales tienen poca influencia sobre la movilidad residencial,³ aunque el tipo de inserción laboral y el nivel de ingreso resultan decisivos para posibilitar la adaptación residencial al ciclo familiar y sus preferencias; en contraste, las familias con menores ingresos están más sujetas a los cambios de la vivienda en alquiler.

Otro rasgo distintivo, quizá el más importante en comparación con las ciudades latinoamericanas, es el papel de “los parados” (desempleados), quienes presentan una movilidad mayor que la población ocupada.

La inestabilidad residencial de los parados es mucho mayor en Alemania, Austria y Dinamarca, en comparación con la de los ocupados. Esta situación sólo puede ser posible en países con un papel importante del alquiler en el sistema residencial. En general, en todos los países con mayor movilidad de los parados están condicionados a permanecer durante más tiempo en el sector de alquiler, más inestable, sin poder dar el salto a la propiedad [^{Módenes, 2004: 5}].

¿Qué sucede en México con los estudios sobre movilidad residencial? La incorporación del tema a la agenda de investigación urbana y regional es relativamente reciente, pues es escasa la generación de estadísticas que permitan estimar los flujos residenciales intermunicipales. Tras la publicación de la Muestra censal (^{INEGI, 2000}), basada en un cuestionario ampliado que permitió el registro del origen y el destino de los flujos residenciales y laborales, se presentaron notables contribuciones al debate de la movilidad en los primeros años del siglo XXI con distintas perspectivas y múltiples objetivos.

Algunas investigaciones ubican la movilidad en el marco de los procesos de diferenciación socioespacial (^{Duhau, 2003}; ^{Schteingart, 2001}), otras lo ven como elemento de generación de nuevas centralidades en función de las prácticas de consumo (^{Duhau y Giglia, 2007}) y otro más como factor clave para delimitar las zonas metropolitanas o los patrones de dispersión en México (^{Sobrino, 2003} y ²⁰⁰⁷⁾. Una contribución de ^{Connolly (2005)} pone énfasis en el funcionamiento del mercado inmobiliario, aunque no incluye el efecto del financiamiento. Otra vertiente de estudios urbanos explora la movilidad como elemento de articulación territorial del mercado laboral a partir de los viajes cotidianos en donde se vincula el lugar de trabajo con el de residencia (^{Acuña y Graizbord, 1999}) o bien, el efecto de la decisión de moverse o buscar una alternativa de vivienda en la configuración urbana (^{Graizbord, 2009}). ^{Tuirán (2000)} realiza un análisis de la dinámica migratoria en las principales zonas metropolitanas del país en relación con el ciclo de evolución del crecimiento urbano y se vale de él para explicar el creciente dinamismo de las ciudades medias y pequeñas en el sistema urbano nacional.

Al iniciar el análisis de la vertiente de estudios sobre la diferenciación socioespacial llama la atención el trabajo de ^{Duhau (2003)}, quien elabora una tipología de jurisdicciones metropolitanas a partir de los rasgos específicos que muestra la distribución de los hogares en función de los estratos de ingreso y los cambios en la movilidad residencial de los mismos, lo que se traduce en una diferenciación socioespacial. Considera la división social del espacio simplemente como

las diferencias existentes en la localización intraurbana o intrametropolitana de diferentes grupos, estratos o clases sociales, relacionadas fundamentalmente con el mercado inmobiliario, es decir, el costo de la vivienda y los costos derivados de habitar en áreas específicas, pero que no son el producto de la exclusión forzada, o explícitamente buscada, de grupos sociales determinados [^{Duhau, 2003: 177}].

Otro importante estudio es el de ^{Sobrino (2003)}, quien propone el análisis de la movilidad laboral como criterio de delimitación de las zonas metropolitanas de México con base en los viajes intermunicipales, la articulación del mercado de trabajo y la concentración del empleo, la concentración espacial de la actividad económica, así como las características de la concentración de la población urbana y su grado de fragmentación. Explora la relación entre los patrones de movilidad laboral intrametropolitana y las etapas de metropolitanismo.

La localización de la vivienda y la de los centros de trabajo tienen un papel preponderante en la movilidad residencial, aunque se han ido incorporando cada vez más ciertos aspectos sociodemográficos como el ciclo y las trayectorias familiares, las pautas reproductivas de la población, las redes sociales -que en muchos casos explican la permanencia en determinados territorios- y los ciclos de vida en los ámbitos familiar --sobre todo en el curso de vida femenino- y social (^{Tuirán, 2002: 35}).

Vista la movilidad como migración, el Modelo de Urbanización Diferencial explora la relación entre los flujos migratorios y las fases de desarrollo metropolitano (^{Geyer y Kontuly, 1993}); destaca la importancia de los flujos internos de población en un espacio metropolitano que atraviesa por fases avanzadas de desarrollo, es decir, de los flujos intrametropolitanos respecto a los flujos externos (entre ciudades de diferente rango). Tomando como referente este modelo, ^{Tuirán (2000)} analiza la movilidad residencial en relación con las fases de desarrollo urbano en el marco del sistema urbano en México, el incremento de ciudades medias y la desaceleración del crecimiento metropolitano hacia fines del siglo XX.

Sin duda las perspectivas teóricas y las contribuciones de los estudios sobre movilidad no se agotan aquí y merecen un análisis más profundo que podría ser objeto de otro estudio; sin embargo baste por el momento este somero análisis para sustentar el tema que me ocupa y mencionar que lo relativo a la política social, especialmente a los nuevos tintes que está tomando la construcción del espacio habitable al amparo de los programas de vivienda, ha sido escasamente tratado, de ahí la importancia de la presente reflexión.

El financiamiento como eje de la política de vivienda

Un elemento central en la explicación de la historia de numerosas ciudades latinoamericanas ha sido la ausencia de una política social resultante de la urbanización popular. No es posible explicar la historia de numerosas ciudades latinoamericanas sin considerar la ausencia de una política social que tenga como correlato la urbanización popular.⁴ Sin embargo desde fines del siglo pasado ha cobrado importancia la actuación de agentes privados en la generación del espacio habitable. Por un lado se han fortalecido los grandes desarrolladores en la oferta inmobiliaria, y por otro, se ha expandido el crédito hipotecario para promover esos grandes negocios como pilares de la política de vivienda.

Las primeras acciones de la reestructuración y privatización de los programas de vivienda actualmente vigentes se aplicaron durante los últimos gobiernos priistas. Desde entonces se han multiplicado las iniciativas tendentes a fortalecer la actuación de intermediarios financieros no bancarios, y a alentar la participación de la banca comercial y el protagonismo de las empresas inmobiliarias, lo que implica una mayor participación de agentes privados en la construcción del espacio habitable. Así, los programas de vivienda que ha promovido el ^{Poder Ejecutivo Federal desde el año 2001} han impulsado una reestructuración de los organismos y esquemas financieros, así como la aplicación de una serie de medidas que resumiremos a continuación.

La creación de la ^{Comisión Nacional de Fomento a la Vivienda (Conafovi)} en 2001 (Comisión Nacional de Vivienda, Conavi a partir de 2005) como responsable única de la política general de vivienda, que define mecanismos, instrumenta y coordina la ejecución.

La creación de la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) como principal herramienta para “modernizar” el sistema financiero que permite canalizar recursos adicionales provenientes del sector privado al mercado hipotecario valiéndose de las Sociedades Financieras de Objeto Limitado (Sofoles) y la banca, en el marco de un proceso de “reingeniería” para ampliar la disponibilidad financiera y su cobertura de atención, así como la concurrencia al mercado hipotecario de nuevos intermediarios financieros nacionales y extranjeros (Programa Sectorial de Vivienda 2001-2006).

El gran dinamismo del mercado hipotecario⁵ descansa actualmente en la incursión en el mercado de capitales y la emisión de valores respaldados por hipotecas que promueven la bursatilización de las carteras hipotecarias.

La creación de una Miscelánea de Garantía para la banca privada, con lo que se reactiva su participación. El incremento de la participación bancaria se aprecia al considerar el saldo agregado de financiamiento para vivienda de la banca, las Sofoles hipotecarias y la cartera crediticia bursatilizada como proporción del PIB: en 2003 representó 2%; en septiembre de 2007 esa razón casi se había duplicado al situarse en 3.9%. Las ventas totales pasaron de 253 mil viviendas en 2001 a 665 mil en 2005 y a 544 mil en 2006. Los créditos colocados pasaron de 327 mil en 2001 a 867 mil en septiembre de 2007 (^{BBVA Bancomer, 2008}). Las entidades del sector público y privado han mostrado una evolución positiva en el otorgamiento de créditos a la vivienda, ya que

Se estima que entre 2006 y 2007 hayan aumentado en 22% para vivienda completa al pasar de 711 mil a 867 mil créditos. Lo anterior es factible […] si se tiene en cuenta que las principales entidades del sector público (Infonavit y Fovissste) registran altos índices de cumplimiento en sus metas de colocación de crédito. La banca y Sofoles también han mostrado un nivel positivo de desempeño [^{BBVA Bancomer, 2008}].

Ocurre así a pesar de que la banca comercial participa en segmentos del mercado que antes no atendía y dirige su atención a un mercado estratificado de vivienda nueva. Según la tipología propuesta el monto de crédito por tipo de vivienda se clasifica en: de interés social, de 61 a 160 salarios mínimos mensuales (SMM); económica, de 161 a 300 SMM; media, de 301 a 750 SMM, y residencial, más de 750 SMM.

La incorporación del sector privado al financiamiento habitacional se fortalece mediante la diversificación del fondeo de las Sofoles y promotores inmobiliarios con el apoyo de Nacional Financiera (Nafin) y el Banco Nacional de Obras y Servicios Públicos, así como la apertura de la banca a programas de financiamiento de los organismos nacionales de vivienda y la adopción de medidas como la deducibilidad fiscal de las tasas reales de interés en los créditos hipotecarios y la reducción de requerimiento de capitalización a las instituciones de banca múltiple para el crédito hipotecario.

En materia de riesgos, el Fondo de Vivienda (Fovi) no contaba con un área que evaluara sus compromisos; ahora la Comisión Nacional Bancaria obliga a los bancos a incluirla, a crear oficinas regionales en las grandes ciudades del país, y poner a disposición la historia crediticia del solicitante valiéndose del Buró de Crédito. Esto conduce a reducir la cartera vencida y el índice de morosidad.

De este modo, bajo el Programa de Cofinanciamiento el número de créditos otorgados de junio de 2005 al mismo mes de 2006 pasó de 10 496 a 23 798, es decir, se incrementó 127% en sólo un año (^{Poder Ejecutivo Federal, 2006}).

El flujo de recursos adicionales al mercado hipotecario provenientes del sector privado mediante las Sofoles y la banca comercial ha fortalecido al mercado secundario de hipotecas; de julio de 2003 a julio de 2006 un banco privado, cuatro Sofoles y el Infonavit efectuaron 23 emisiones de bancos respaldados por hipotecas por un total de 18 183 millones de pesos; destaca especialmente el Infonavit, que ha realizado siete emisiones por más de 7 587 millones de pesos, en tanto que las Sofoles en su conjunto han realizado 15 emisiones de títulos para cerca de 10 256 millones de pesos, los cuales han tenido la cobertura de garantía de la SHF tanto para el incumplimiento en el pago como para los riesgos de diferenciales por la inflación respecto del salario mínimo con el que se pagan las mensualidades de los créditos (^{Poder Ejecutivo Federal, 2006}).

Conforme a estas nuevas reglas entre los organismos gubernamentales, las Sofoles y la banca comercial, se establece un sistema de intermediación que se traduce en una expansión del crédito hipotecario caracterizada por la atención a un mayor número de beneficiarios y la reducción promedio de los montos de inversión ejercida.

Tendencias del financiamiento a la vivienda

Según la Comisión Nacional de Vivienda (Conavi), durante el sexenio 2001-2006 se alcanzaron cifras sin precedente en el número de financiamientos que se otorgaron para adquisición de vivienda, que representaron más de 800 mil créditos hipotecarios entre las diferentes instituciones y entidades federativas; con el programa de cofinanciamiento se alcanzó una cifra superior a 73 mil acciones, que representan 9.2% del total de financiamientos; mediante estas “acciones compartidas” se adquirieron 722 mil viviendas.

El Infonavit otorgó más de la mitad de los créditos que se ejercieron en el Distrito Federal, sin embargo en promedio se situó muy por debajo de la banca comercial, que alcanzó la mayor participación, y del resto de los organismos, excepto del Instituto de la Vivienda (Invi) y Hábitat México.⁶ Cabe destacar también que aunque la banca sólo aporta 10% de los créditos ejercidos, ofrece cuantiosos montos de inversión, que junto con las Sofoles representan casi 37% de la inversión que se ejerce en el Distrito Federal. El Invi ocupa el segundo lugar por número de beneficiarios y el tercero por inversión, pues ejerce su principal financiamiento en programas de mejoramiento.

Al agregar la información de la inversión promedio (por beneficiario) asignada en número de salarios mínimos, a fin de presentar un indicador ponderado más riguroso que muestre las tendencias deflactadas, se aprecia un comportamiento diferenciado entre las entidades y el conjunto nacional (gráfica 1). En primer lugar destaca el predominio del Distrito Federal ya que, con excepción del año 2000, supera al nacional en la asignación crediticia para vivienda. En contraste el Estado de México se mantuvo muy por debajo del nacional durante los años 1997-2000, aunque a partir del año 2001 experimentó un crecimiento sin precedente y una tendencia constante a partir de 2002, al igual que el Distrito Federal. El cálculo del agregado por periodo (1996-2000 y 2001-2005) es un incremento de 14% de la asignación crediticia en el Distrito Federal; 64% en el Estado de México y 65% en el nacional. En síntesis, es evidente que el Estado de México experimenta la mayor expansión del financiamiento a la vivienda.

FUENTE: Elaboración propia con base en Conavi, Estadísticas de vivienda.

GRÁFICA 1 Inversión promedio de los créditos ejercidos para vivienda (en SMM)  

Por otra parte la Conavi revela que para el año 2005 el Distrito Federal participa con 7.4% de los créditos otorgados y casi 10% de la inversión, mientras que al Estado de México le corresponden 7.6 y 8.1% respectivamente. Ambas entidades se colocan a la cabeza de la asignación crediticia para vivienda del país en consonancia con el nivel de urbanización y la jerarquía urbana.

Con una mirada al interior de la ZMVM se advierten las tendencias diferenciadas por contorno metropolitano (gráfica 2). La ciudad central capta un escaso financiamiento que se mantiene prácticamente constante en el periodo examinado, situación que se atribuye a la insuficiencia del monto de los créditos en relación con los altos costos de la vivienda en una zona en donde los procesos de terciarización y su impacto en la renta urbana son cada vez más evidentes.

FUENTE: Conavi, Estadísticas de vivienda.

GRÁFICA 2 Inversión promedio del financiamiento a la vivienda por contorno metropolitano, 1996-2005  

La tendencia indica que al alejarse de la ciudad central el promedio de créditos ejercidos tiende a aumentar justamente en dirección de los patrones de poblamiento, las etapas de la expansión urbana que denotan el grado de consolidación de los asentamientos, y la saturación de los espacios urbanos, así como la disponibilidad de suelo en la periferia.

A partir del primer contorno se observa un comportamiento cíclico: un breve repunte de 1996 a 1997, declives importantes entre 1998 y 1999, y de 2001 a 2002, y a partir de 2002 tendencias diferenciadas: la ciudad central y el primer contorno no logran recuperarse, pero desde el tercer contorno se observan fuertes crecimientos que coinciden con el auge crediticio del Estado de México y que además muestran una pauta de ocupación de espacios periféricos cada vez más lejanos y dispersos.

Cabe advertir que con este análisis por contorno se intenta mostrar el comportamiento de la inversión promedio a través del tiempo, pero obviamente el comportamiento de los municipios no es homogéneo, por lo que la observación de esta variable en cada delegación o municipio ayuda a percibir más claramente la dimensión espacial. En el mapa 1 se destacan los polos de concentración del número de beneficiarios del crédito ejercido, aunque no siguen un patrón homogéneo, sino que hay preeminencia de las jurisdicciones del norte y oriente, además de la delegación central Cuauhtémoc, que ha sido objeto de procesos de densificación a partir del Bando Dos.

FUENTE: Elaboración propia con datos de Conavi, Cartografía ^{INEGI, 2005}.

MAPA 1 Zona Metropolitana del Valle de México. Créditos ejercidos en vivienda, 2000-2005  

Al examinar en forma aislada cada una de las variables no podemos realizar un análisis integral, de ahí que en el siguiente apartado se intenta establecer la relación entre ellas.

El nuevo patrón de movilidad: relevancia de los flujos intraperiféricos en la ZMVM

^{Negrete (2000)} identifica dos momentos en que ocurren flujos migratorios intrametropolitanos importantes en la ZMVM: entre 1965 y 1970 el flujo principal iba del Distrito Federal hacia los municipios conurbados del Estado de México entre los cuales destacaba Nezahualcóyotl -que recibió a una de cada tres personas que salieron del Distrito Federal-, seguido por Naucalpan, Tlalnepantla y Ecatepec, municipios de gran relevancia industrial. En estos cuatro municipios se concentró 90% de la población proveniente del Distrito Federal.

En el periodo 1985-1990 se produjo una segunda ola de movimientos en que destacaron Chalco, Ecatepec y Nezahualcóyotl. Sobrevino además un fenómeno de expulsión de estos municipios hacia áreas más alejadas; Nezahualcóyotl, por ejemplo, expulsó población hacia Chalco y Chimalhuacán. La Muestra censal 2000 indica que los municipios que captaron mayor volumen de población del Distrito Federal fueron en orden de importancia Chicoloapan, Ixtapaluca y Tecámac.

Por otra parte, los flujos de migración del Estado de México hacia el Distrito Federal en el periodo 1965-1970 se dirigían hacia la delegación Gustavo A. Madero y a las cuatro delegaciones centrales; dicha tendencia se modificó veinte años después, cuando las delegaciones centrales perdieron importancia como receptoras, e Iztapalapa en primer término y la delegación Gustavo A. Madero en segundo se colocaron como principales destinos de la población del Estado de México (^{Negrete, 2000}).

Las causas del tránsito en la Ciudad de México de una situación de atracción de la población a una de expulsión están relacionadas con los cambios en el modelo de desarrollo que estimulan la nueva geografía de las migraciones. Entre los factores que explican este tránsito hay algunos de naturaleza estructural, como la descentralización de empresas, las restricciones para la instalación de plantas industriales en la Ciudad de México, las restricciones de tipo ambiental, el cambio de la base económica y la pérdida de dinamismo económico durante las recesiones. Otros aspectos están vinculados con el funcionamiento del mercado habitacional.

La demanda de viviendas está determinada por el crecimiento de los hogares y su estructura, el nivel de ingreso de la población, la posibilidad de ser beneficiario de programas habitacionales o de acceder al crédito bancario, la preferencia de las personas por vivir en ciertas zonas o de adquirir inmuebles con determinadas características, así como por una serie de cuestiones subjetivas que influyen en la decisión de mudarse, como la necesidad de mantener vínculos familiares o espacios de vida en el territorio.

Por otro lado, entre los determinantes de la oferta habitacional figuran la capacidad de las empresas inmobiliarias para disponer de suelo y de su precio, la estructura de propiedad de éste, la incorporación de nuevas tecnologías y materiales de construcción que inciden en el proceso productivo, ahorran costos de producción y hacen factible operar con economías de escala y, desde luego, la serie de arreglos institucionales manifiestos en el papel de los organismos públicos que autorizan las nuevas urbanizaciones y ejercen control sobre los usos del suelo dentro del marco de los planes de desarrollo urbano locales y federales.

Así, en la movilidad residencial influyen el comportamiento demográfico (demanda de vivienda) y un conjunto de determinantes del funcionamiento del mercado habitacional, entre los que destaca la política de vivienda.

Vivienda y cambio residencial. El boom inmobiliario en la periferia

En este caso interesa la construcción de vivienda nueva porque es la que influye de manera directa en la expansión urbana, si bien se reconoce que en el mercado también intervienen la construcción habitacional en terrenos ya urbanizados, la sustitución de viviendas, el reciclaje de terrenos, el mercado de vivienda usada, el comportamiento del alquiler y los programas de mejoramiento de vivienda que intentan abatir el rezago habitacional por deterioro. Cabe aclarar que no se da a conocer información sobre los desarrollos inmobiliarios en el Distrito Federal. En consecuencia, el ejercicio supone que la actividad en esta entidad se enfrenta al problema de la escasa disponibilidad de suelo y que los conjuntos habitacionales son de menor tamaño.

Por otro lado, el alto precio del suelo en una zona terciarizada configura un mercado estratificado en el que se reservan las zonas centro-sur y poniente de la ciudad a la población de altos ingresos. Un estudio del promotor inmobiliario Metros Cúbicos revela que los sitios de mayor plusvalía en la Ciudad de México están ubicados en las delegaciones Miguel Hidalgo, Cuauhtémoc y Benito Juárez, en colonias donde los precios de los departamentos nuevos que están a la venta se sitúan entre 15 mil y 18 mil pesos por m2, aunque se han registrado opciones de hasta 20 mil pesos. Se trata de desarrollos que combinan los usos habitacionales con los comerciales y con “amenidades” de nivel significativamente superior al que ofrece el resto de los desarrollos puramente habitacionales. En la zona centro-sur del Distrito Federal se concentran cerca de ocho mil departamentos (60% de la oferta habitacional inmobiliaria). En ocho colonias del Distrito Federal se encuentra 64% de la oferta del segmento Residencial Plus (viviendas cuyos precios rebasan 2.5 millones de pesos).⁷

Paralelamente, el alto costo de los inmuebles en las zonas centrales ocasiona un problema de sobreoferta de departamentos en barrios como Narvarte, Nápoles, Condesa y Polanco (pertenecientes al área central de la ciudad). Según voceros de la Canadevi, por lo menos 20% de las viviendas terminadas no se vende o tarda más de un año para habitarse. Los estudios de mercado revelan que esta crisis se agudizará y que será cada vez más común que los desarrollos permanezcan semivacíos.⁸

En el cuadro 1 se presenta la distribución de los conjuntos habitacionales autorizados; se considera únicamente el periodo 2000-2005 para hacer compatibles las variables y correlacionarlas con las de movilidad y la asignación crediticia.⁹ En este caso es significativa la correlación entre el número de viviendas producto del desarrollo inmobiliario y la asignación de créditos (0.7).

FUENTE: Elaboración propia con base en Gobierno del Estado de México, Dirección General de Administración Urbana. Consulta electrónica: http://web.edomexico.gob.mx/

CUADRO 1 Conjuntos habitacionales autorizados en los municipios del Estado de México pertenecientes a la ZMVM 

De los 23 municipios sede de estos fraccionamientos, sólo Tecámac y Chicoloapan concentran casi 25% de la construcción inmobiliaria y 40% de las viviendas construidas por los desarrolladores en los municipios conurbados del Estado de México. En Acolman, Huehuetoca, Zumpango y Tecámac se encuentran los complejos habitacionales más grandes; los tres primeros se ubican en el cuarto contorno metropolitano. Huehuetoca tiene el mismo número de conjuntos que Nicolás Romero y Huixquilucan, pero supera notablemente la cantidad de viviendas y la población beneficiada. En Naucalpan se construyen nueve conjuntos de pequeña escala (en promedio 400 viviendas). Es evidente que la ubicación de los complejos habitacionales más grandes está en la periferia más lejana de la ciudad y se construyen siguiendo la disponibilidad de tierra en municipios de amplia superficie, con lo que marcan la pauta de un patrón de movilidad residencial intensa, pero con bajos niveles de urbanización, toda vez que se convierten en núcleos relativamente aislados.

Sin embargo el patrón predominante por lo menos en el periodo 2000-2005 es el flujo de población entre jurisdicciones intermedias, es decir, del primer contorno al segundo. Destacan en este caso Atizapán de Zaragoza, Coacalco, La Paz y Tultitlán como importantes receptores de la población que sale de las delegaciones centrales y del primer contorno.

La movilidad residencial sólo se puede apreciar si se tiene en cuenta la localización de los incrementos absolutos de la vivienda particular habitada (mapa 2). Es claro que amplias áreas del Distrito Federal perdieron vivienda, lo cual coincide con la merma de su población: figuran en esta situación las cuatro delegaciones centrales y del norte del Distrito Federal, así como algunos municipios del primer contorno que tienen alta densidad (Nezahualcóyotl, Naucalpan y Tlalnepantla), todos ellos con tasas negativas o nulas en el periodo 2000-2005. En el mapa se aprecia que se ha ido perfilando un patrón de urbanización, que con excepción de Iztapalapa, se dirige hacia la periferia norte y oriente de la ZMVM.

FUENTE: Elaboración propia con datos de INEGI, Cartografía ^{INEGI, 2005}.

MAPA 2 Zona Metropolitana del Valle de México. Incremento de la vivienda particular habitada, 2000-2005  

En el anexo 2 se concentran las variables que sustentan las correlaciones a partir de las cuales se pretende un análisis más integral. Se intenta homologar los periodos censales para las variables de población y vivienda con la Muestra censal que arroja datos sólo para el periodo 1995-2000, así como la información proveniente de la Conavi sobre el financiamiento. Con el afán de obtener un análisis de conjunto y vincular las variables de población y vivienda con los saldos migratorios y el financiamiento, se estableció un sistema de correlaciones, para lo cual se calculó la serie completa de las 74 jurisdicciones que componen la ZMVM, ejercicio cuyo resultado se presenta en el cuadro 2, en donde destacan varios aspectos:

FUENTE: Cálculos propios derivados del anexo 2 con base en: ^{INEGI, Censo general de población y vivienda, 2000}; ^{I Conteo de población y vivienda, 1995} y ^{II Conteo de población y vivienda, 2005}; Muestra censal, 2000; Conavi, Estadísticas de vivienda.

CUADRO 2 Coeficientes de correlación 

Primero, el peso del financiamiento sobre el incremento de la vivienda particular habitada en el primer periodo (1995-2000) resultó significativo para el conjunto metropolitano, no así para el Distrito Federal, lo que denota un impacto diferenciado de la política de financiamiento, ya que ésa es la etapa en que el Distrito Federal, en especial las delegaciones centrales, empiezan a expulsar población. En el segundo periodo (2000-2005) se incrementan los créditos y los programas de densificación urbana en las delegaciones centrales (Bando Dos) y se experimenta el mayor impacto del financiamiento en el Distrito Federal, pues en las delegaciones ubicadas en el sur como Tláhuac, Milpa Alta y Cuajimalpa los procesos de expansión demográfica muestran altas tasas de crecimiento (anexo 2).

Segundo, la correlación entre los saldos migratorios 1995-2000 y la vivienda no es muy clara en ningún caso, posiblemente por el sesgo que implica la comparación de una muestra censal con datos referidos a un universo censal. En cambio, la correlación del incremento absoluto de la población con el incremento absoluto de la vivienda en ambos periodos resultó bastante significativa, dado que la demanda habitacional tiene un componente demográfico.

Tercero, la correlación del número de créditos que se ejercieron (número de beneficiarios) con el incremento de la vivienda es poco significativa, con excepción del resto de los municipios metropolitanos, en donde es evidente la incidencia del financiamiento en el incremento de la vivienda particular. Sucede lo mismo al relacionar la inversión promedio ejercida (en salarios mínimos mensuales).

En resumen, en la ZMVM el impacto del incremento del financiamiento es diferenciado y depende del grado de consolidación urbana, de la densidad, de la regulación del suelo (recuérdese que en el sur del Distrito Federal las áreas protegidas imponen un freno a la expansión urbana). Los precios del suelo y la terciarización de las zonas centro-sur y poniente impiden frenar la pérdida de población, a pesar de los intentos del Bando Dos por densificar la ciudad central y de la acción inmobiliaria, que sólo ha respondido a un mercado cautivo de altos ingresos y no ha logrado el retorno masivo de población por los altos costos de la vivienda.

La mayor incidencia de los desarrollos habitacionales de gran escala se da en los municipios periféricos del tercero y cuarto contornos. En las zonas intermedias se configura un patrón de movilidad intraperiférico, y es ahí donde la acción inmobiliaria intenta poner freno a la emigración mediante la construcción de conjuntos habitacionales de pequeña y mediana escalas.

Reflexiones finales

La política de vivienda que se viene aplicando desde principios del milenio ha generado impactos diferenciados en el territorio metropolitano de la Ciudad de México. Se tiende a configurar un patrón de movilidad disperso, conformado con núcleos de población aislados, con reducida conectividad y escasos niveles de urbanización. El sentido de los flujos intrametropolitanos y el incremento de la vivienda particular habitada definen un patrón residencial que va de las zonas centrales a las áreas intermedias, y de estas zonas de alta densidad a la periferia de urbanización más reciente que se extiende al norte y oriente de la ZMVM. Este patrón de urbanización avanza de manera discontinua, sin la consolidación de las áreas previamente urbanizadas, y además promueve un esquema de urbanización horizontal, basado en una creciente incorporación de suelo urbano. Entre las dos entidades que confluyen en el espacio metropolitano se ha hecho evidente el mayor peso demográfico y la gran capacidad de atracción del Estado de México, frente a la desaceleración y despoblamiento que no se ha logrado frenar con la acción inmobiliaria, ni extendiendo las áreas centrales hacia algunas jurisdicciones intermedias que empiezan a expulsar población hacia el segundo contorno metropolitano; es decir, tal desaceleración supera el patrón migratorio del centro a la periferia y los movimientos residenciales tienen lugar entre áreas intermedias de la ciudad.

Junto con el financiamiento, la actuación de los agentes privados en la producción del espacio habitable ha logrado gran protagonismo y ha influido decisivamente en la intensidad y dirección de la movilidad residencial, debido a la dinámica construcción de conjuntos habitacionales que realizan en los municipios periféricos con gran disposición de suelo urbanizable, incorporando espacios periurbanos cada vez más lejanos en donde la disposición del suelo no representa un obstáculo para la inversión (Huehuetoca, Zumpango y Acolman, entre otros).

La alta vulnerabilidad del entorno internacional, en especial los efectos de la recesión estadounidense y su impacto macroeconómico en México, claros signos de una crisis de insolvencia y de sobreproducción de vivienda, llevan a cuestionar la efectividad de esta política para abatir el rezago habitacional existente, pues numerosos beneficiarios del crédito se han convertido en deudores, y mientras no detenten la propiedad del inmueble se hallarán en una situación incierta.

En todo caso, se espera que este texto contribuya a la reflexión sobre el estilo de urbanización que ha adoptado el capital inmobiliario, sobre la escasa capacidad de gestión de los gobiernos municipales para frenar el embate de tales empresas, y a cuestionar ¿hasta qué punto coexistirán la autoconstrucción y el poblamiento popular ante esta tendencia global de mercantilización de la ciudad?